Blog

Ρύθμιση που αφορά στην αυτονόμηση της θέρμανσης

 

Πολυκατοικίες κόλαση

Νέες ενστάσεις για την επίμαχη ρύθμιση που αφορά στην αυτονόμηση της θέρμανσης στις πολυκατοικίες, εκφράζει με ανακοίνωσή της η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων. Παρατηρεί δε ότι η εφαρμογή της τροπολογίας του άρθρου 39 του πρόσφατου Ν. 4447/2016, είναι αδύνατη πρακτικά και νομικά η εφαρμογή και λειτουργία της καθόσον :

1. Η επίμαχη διάταξη δεν προσδιορίζει ποιές είναι οι «ανεξάρτητες μονάδες θέρμανσης» οι οποίες μπορούν να εγκατασταθούν χωρίς άδειες και εγκρίσεις κλπ. στα διαμερίσματα πολυκατοικιών. Συνεπώς καθένας που έχει στο διαμέρισμά του τοποθετημένα 1-2 κλιματιστικά, ή ένα απλό τζάκι, ή μια ξυλόσομπα, μπορεί κάλλιστα να ισχυριστεί προσχηματικά ότι αυτό αποτελεί «ανεξάρτητη μονάδα θέρμανσης»  και να διεκδικεί απαλλαγή από τη συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες θέρμανσης.

2. Η διάταξη αυτή δεν ορίζει πουθενά ότι όποιος διαθέτει μια «ανεξάρτητη μονάδα θέρμανσης» απαλλάσσεται από τις υποχρεώσεις του έναντι της συνιδιοκτησίας ως προς τις δαπάνες της κεντρικής θέρμανσης. Συνεπώς όταν η κεντρική θέρμανση λειτουργεί, υποχρεούται στην προβλεπόμενη συμμετοχή στις δαπάνες της.

3. Η διάταξη αυτή δεν προβλέπει καμιά διαδικασία απόφασης γενικής συνέλευσης ή έστω ενημέρωσης της διαχείρισης για την «ανεξαρτητοποίηση» κάποιας ιδιοκτησίας από την κεντρική θέρμανση. Συνεπώς καθίσταται απόλυτα προβληματική και αμφισβητήσιμη ανά πάσα στιγμή η κατανομή των κοινοχρήστων θέρμανσης όταν κάποιοι θα μπορούν να ισχυρίζονται και να διεκδικούν οποτεδήποτε ακόμη και «αναδρομική ανεξαρτητοποίηση» των ιδιοκτησιών τους.

4. Η διάταξη αυτή δεν καταργεί τους κανόνες και τους κανονισμούς των πολυκατοικιών, τους οποίους, όλοι όσοι ζούν σ΄αυτές, είναι τόσο νομικά, όσο και εκ των πραγμάτων, υποχρεωμένοι να σέβονται. Πολυκατοικία χωρίς κανόνες σημαίνει κυριολεκτικά «ζούγκλα».

5. Η ανεξάρτητη θέρμανση που επιχειρεί να κατοχυρώσει η διάταξη αυτή, δεν είναι ούτε οικονομικότερος, ούτε οικολογικότερος τρόπος θέρμανσης, ώστε να «πριμοδοτείται» από το κράτος εις βάρος της κοινωνικής συνοχής των πολυκατοικιών, και ειδικότερα εις βάρος των οικονομικά ασθενέστερων ενοίκων τους.

 

πηγη: http://www.realestatenews.gr/koinwnia/koinonia-koinonia/23785-2017-01-05-11-04-23

Aντικατάσταση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων από εμπορικές τιμές

 

Το στοίχημα των αντικειμενικών

Το μεγάλο στοίχημα του υπουργείου Οικονομικών για το 2017 είναι η αντικατάσταση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων από εμπορικές τιμές.

Συζητείται τουλάχιστον πέντε χρόνια αλλά μέχρι σήμερα ακόμη και μετά τη μείωση που είχε γίνει στις αρχές του έτους η «ψαλίδα» μεταξύ αντικειμενικών αξιών και εμπορικών τιμών παραμένει ανοιχτή και σε πολλές περιοχές οι αντικειμενικές τιμές υπερβαίνουν τις αγοραίες ακόμη και πάνω από 50%. Οι συζητήσεις της ειδικής Επιτροπής για την αντικατάσταση των αντικειμενικών αξιών από ένα σύστημα εμπορικών τιμών συνεχίζονται μετ΄ εμποδίων.

Παράγοντες που είναι σε θέση να γνωρίζουν, θεωρούν τουλάχιστον αμφίβολο τον στόχο που έχει τεθεί με το επικαιροποιημένο Μνημόνιο για ολοκλήρωση της εργασίας έως τον Ιούνιο του 2017. Στο υπουργείο Οικονομικών θέλουν να δημιουργήσουν ένα νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών το οποίο θα αντικαταστήσει το υπάρχον. Θα προβλέπει μάλιστα ρήτρες «προσαρμογής» των αξιών της εφορίας στα δεδομένα της αγοράς ώστε να μην υπάρξει ξανά «κενό» ανάμεσα στις θεωρητικές αξίες και σε αυτές που ισχύουν στην αγορά. Κάθε φορά που θα αλλάζουν οι εμπορικές τιμές των ακινήτων θα αλλάζουν και οι τιμές που λαμβάνει υπόψη της η εφορία για τη φορολόγηση των ακινήτων.

Εκτός από τις τιμές ζώνης που θα πρέπει να επαναπροσδιοριστούν, αλλαγές θα πρέπει να γίνουν και στους συντελεστές εμπορικότητας, οι οποίοι πλέον δεν έχουν καμία σχέση με τη νέα πραγματικότητα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά. Η μείωση των αντικειμενικών αξιών είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε αναπροσαρμογή προς τα κάτω των υφιστάμενων φοροαπαλλαγών για απόκτηση πρώτης κατοικίας, ενώ θα επηρεάσει και τις κλίμακες γονικών παροχών, κληρονομιών και δωρεών. Για παράδειγμα, σήμερα ισχύει φοροαπαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας 200.000 έως 250.000 ευρώ. Μια μείωση των αντικειμενικών αξιών κατά 20% αναμένεται να επιφέρει αντίστοιχη μείωση στο παραπάνω αφορολόγητο.

πηγη  http://www.realestatenews.gr/component/content/article/73-foroi/23776-2016-12-20-08-33-56

 

Τρείς αλλαγές για ΕΝΦΙΑ

Τρείς αλλαγές για ΕΝΦΙΑ

Τρείς αλλαγές σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών για τον ΕΝΦΙΑ.

Συγκεκριμένα οι προτάσεις που βρίσκονται στο τραπέζι είναι:

- Πλήρης απαλλαγή των φορολογούμενων που σήμερα απαλλάσσονται κατά 50% από τον ΕΝΦΙΑ. Πρόκειται για περίπου 1,2 εκατ. φορολογούμενους με χαμηλό εισόδημα και αξία ακίνητης περιουσίας

- Επέκταση του συμπληρωτικού φόρου και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις. Με τα έσοδα που θα εξασφαλιστούν από αυτήν την επέκταση θα χρηματοδοτηθεί η επέκταση της προηγούμενης φοροαπαλλαγής

- Αναθεώρηση κλιμάκων και φορολογικών συντελεστών προκειμένου να επιτευχθεί η απαιτούμενη εισπραξιμότητα του φόρου.

Ο νέος προϋπολογισμός προβλέπει πως οι συνολικές εισπράξεις το 2017 από το φόρο ακινήτων θα διαμορφωθούν στα 3,1 δισ. ευρώ, εισπράξιμα δηλαδή 2,65 δισ. ευρώ από το φόρο του 2017 (με την παραδοχή μέσης εισπραξιμότητας του 80% των βεβαιωμένων φόρων, όπως προκύπτει από την ανάλυση των δυο προηγούμενων ετών) και περίπου 500 εκατ. από καθυστερημένες εξοφλήσεις ΕΝΦΙΑ και φόρων ακινήτων προηγούμενων ετών.

Οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες θα συμπαρασύρουν και τον ΕΝΦΙΑ ενώ η αναβολή του φόρου υπεραξίας ουσιαστικά βοηθά την κτηματαγορά ώστε να μην επιβαρυνθεί με έναν ακόμη αβάσταχτο φόρο.

 

πηγη http://www.realestatenews.gr/component/content/article/73-foroi/23774-2016-12-16-09-11-45

 

 

Ακίνητα: Το μικρό είναι... έξυπνο

 

Τα μεγάλα σπίτια είναι στη συντριπτική τους πλειονότητα δύσκολο να πουληθούν λόγω κρίσης και φορολογίας και αυτό το γνωρίζουν καλά οι αγοραστές που κάνουν εξαιρετικά χαμηλές προσφορές, με την προσδοκία ο πωλητής να βρίσκεται σε δεινή θέση.

Ακίνητα: Το μικρό είναι... έξυπνο -Τα πλεονεκτήματα των λίγων τετραγωνικών

Καθώς η ύφεση συνεχίζει να «τρώει» τα εισοδήματα, ίσως είναι η ώρα να αναθεωρήσουμε μερικές βασικές παραδοχές για τον τρόπο ζωής. Παλιά λέγαμε ότι το «μεγάλο σπίτι είναι όμορφο». Σήμερα όμως η άποψη ότι: «το μικρό είναι έξυπνο», επικρατεί.


Τα πολυτελή μεγάλα σπίτια είναι στη συντριπτική τους πλειονότητα δύσκολο να πουληθούν λόγω κρίσης και φορολογίας και αυτό το γνωρίζουν καλά οι αγοραστές που στην κυριολεξία κάνουν εξαιρετικά χαμηλές προσφορές, με την προσδοκία ο πωλητής να βρίσκεται σε δεινή θέση και σε μεγάλη ανάγκη για μετρητά.


Η πολλαπλή και σύνθετη φορολόγηση των ακινήτων και δη αυτών που έχουν μεγάλη επιφάνεια, τα υπέρογκα έξοδα συντήρησης, η επιβολή τεκμηρίων, το υφεσιακό περιβάλλον και η αύξηση της ανεργίας, καθιστούν απαγορευτική την απόκτηση ενός μεγάλου, έστω και πολύ φθηνότερου, σε σχέση με μερικούς μήνες ή χρόνια πριν, σπιτιού. Έτσι το «μικρό» αρχίζει να κερδίζει πολλούς πόντους στις προτιμήσεις των Ελλήνων.


Σας παρουσιάζουμε τα επτά πλεονεκτήματα των μικρών σπιτιών:


1. Εξοπλισμός - έπιπλα: Έχετε σκεφτεί πόσα χρήματα θα πρέπει να δαπανηθούν για να γεμίσει ένα μεγάλο σπίτι; Αντίθετα, τα μικρότερα σπίτια «γεμίζουν» με πολύ λιγότερα χρήματα.


2. Οικονομία: Μην με παρεξηγείτε, αλλά τα μεγάλα δωμάτια μπορεί να είναι όμορφα, αλλά με πιάνει δέος αν σκεφτώ πόσα χρήματα απαιτούνται για λογαριασμούς θέρμανσης και ψύξης. Ένα μικρό σπίτι σημαίνει μικρότερους λογαριασμούς.


3. Φόροι: Οι φόροι λόγω ιδιοκτησίας απορροφούν πλέον ένα σημαντικό ποσό εισοδήματος. Μεγάλο σπίτι σημαίνει τις περισσότερες φορές περισσότερους φόρους.


4. Τα καλά της οικογενειακής εστίας: Όταν ήμουν παιδί, ο αδελφός μου και εγώ μοιραστήκαμε ένα υπνοδωμάτιο. Τα χρόνια της «συγκατοίκησής» μας δέσαμε και σήμερα στα 40 ακόμα θυμόμαστε τις βραδινές εξομολογήσεις μας.


5. Design: Τα μικρά σπίτια, ενθαρρύνουν τη διακόσμηση με γνώμονα τον έξυπνο σχεδιασμό.


6. Κόστος συντήρησης: Τα μεγαλύτερα σπίτια έχουν μεγαλύτερο κόστος συντήρησης, σε σύγκριση με ένα μικρότερο. Απλώς σκεφτείτε πόσα χρήματα θα ζητήσουν για ένα βάψιμο σπιτιού 150 τ.μ. και πόσα για 100 τ.μ.


7. Μικρότερο κόστος: Τα μικρότερα σπίτια για να τα αποκτήσει ή να τα νοικιάσει κάποιος, πρέπει να πληρώσει λιγότερα.


 


Πηγή: Premium.paratiritis.gr

Θερμομόνωση (Σημαντικός παράγοντας στην Οικολογική Δόμηση)

Θερμομόνωση (Σημαντικός παράγοντας στην Οικολογική Δόμηση)

Νομάδες στη αρχή, χωρικοί - καλλιεργητές στη συνέχεια, αστοί ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πιο μετά, μέχρι τις αρχές του αιώνα μας, οι άνθρωποι ακολουθούσαν την εξής στρατηγική για το ξεπέρασμα του κρύου, στα σπίτια που κατασκεύαζαν:

Θέρμαιναν μόνο ένα χώρο, με μια σόμπα ή ένα τζάκι. Εκεί περνούσαν τις περισσότερες ώρες τους και όταν ερχόταν η ώρα του ύπνου, όσοι δεν χωρούσαν να κοιμηθούν κοντά στην εστία ζέστης, χρησιμοποιούσαν διπλανά και μη θερμαινόμενα δωμάτια, στα οποία καλύπτονταν με βαριά μάλλινα ή δερμάτινα παπλώματα.

 

Οι αγρότες είχαν και μια συμπληρωματική στρατηγική. Ενσωμάτωναν, συνήθως στη βορινή κάτοψη του σπιτιού τους, μια αποθήκη ή ένα στάβλο και έτσι δημιουργούσαν ένα χώρο ανάσχεσης σε επαφή με τον κύριο χώρο κατοικίας, που βοηθούσε στην επίτευξη καλύτερων συνθηκών θερμικής άνεσης. Οι τοίχοι των κτηρίων αυτών είχαν δε ικανοποιητικό πάχος (πολύ μεγαλύτερο των σημερινών), οπότε ο συντελεστής χρονικής υστέρησής τους, ήταν σαφώς καλύτερος από τους σημερινούς.

Σ' ένα τοίχο πέτρινο των 60 και 80 εκατ. η ζέστη ή το κρύο, αντίστοιχα, "έμπαιναν" χοντρικά σε διπλάσιο ή τριπλάσιο χρόνο, σε σχέση με έναν σημερινό των 10 ή των 20 εκατ. τοίχο από τούβλα, με ελαφριά μόνωση!

Η τακτική αντιμετώπισης της ζέστης ήταν περίπου αντίστοιχη και επιτυγχάνετο και με τη χρήση ιδιοκατασκευών (αιολικές καμινάδες, κάλαφ, σκίαστρα, στέγαστρα, πέργκολες κ.λ.π.)

Όλα όμως ανατράπηκαν, πρώτα μετά το 2ο Παγκόσμιο Πόλεμο, που οδήγησε εκατομμύρια ανθρώπους να συρρεύσουν στα μεγάλα αστικά κέντρα (για λόγους ασφαλείας) και να αναζητήσουν στέγη σε πολυόροφα (και συχνά κακοκτισμένα κτήρια!) και μετά, αμέσως μετά την πετρελαϊκή κρίση του 1973, που έβαλε, για πρώτη φορά στην αμέριμνη ανθρωπότητα, τα διλήμματα σχετικά με την εξοικονόμηση ενέργειας και την εξάντληση των πλουτοπαραγωγικών πόρων της γης.

Στα 1974 εμφανίζονται, λοιπόν και οι πρώτοι κανονισμοί θερμομόνωσης στις Ευρωπαϊκές χώρες (Γαλλία, Γερμανία) με στόχο μέσα από την σωστή θερμομόνωση κτηρίων την εξοικονόμησης ενέργειας. Στην Ελλάδα, η συζήτηση ξεκινάει το 1979 (χρονική υστέρηση 5 χρόνων, άρα καλά σχετικά!) και στις 04/07/1979 (ΦΕΚ 362) επιβάλλεται η θερμομόνωση όλων των νέων κτηρίων. Σταδιακά όμως, στα μέσα της δεκαετίας του 80, η Ευρώπη ανακαλύπτει, (μαζικά!!) και μια άλλη συνιστώσα πέρα από την θερμομόνωση, που είναι η Βιοκλιματική Αρχιτεκτονική.

Αυτή μας διδάσκει, όχι μόνο να θερμομονώνουμε τα σπίτια, αλλά και να τα προσανατολίζουμε σωστά σε σχέση με τον ήλιο (χειμωνιάτικο και καλοκαιρινό) αλλά και με τους επικρατούντες ανέμους. Τέλος στα τέλη της δεκαετίας του 80, η Ευρώπη, βάζει και μιαν άλλη τελευταία συνιστώσα, που δεν είναι άλλη από την οικολογική δόμηση, που με απλά λόγια μας λέει, ότι: "τι νόημα έχει να εξοικονομήσουμε ενέργεια, όταν τα υλικά (θερμομονωτικά π.χ.) που χρησιμοποιούμε είναι καρκινογόνα για τους κατοίκους χρήστες ενός κτηρίου.

 

Πως δημιουργούνται οι απώλειες θερμότητας μιας κατοικίας

Ένας κλειστός χώρος που θερμαίνεται ακτινοβολεί θερμότητα στο ψυχρότερο περιβάλλον που είναι γύρω του. Ταυτόχρονα η θερμότητα διαφεύγει από τις ατέλειες του περιβλήματος. Οι απώλειες αυτές πρέπει να αντιμετωπίζονται με τους διάφορους τρόπους μόνωσης. Πρέπει να τονιστεί ότι με το φράξιμο των χαραμάδων και τον περιορισμό της αθέλητης διείσδυσης αέρα δεν πρέπει να εμποδίζεται ο απαραίτητος αερισμός της κατοικίας. Για την υγεία των χρηστών, είναι απαραίτητο να ανανεώνεται ο αέρας που βρίσκεται στο εσωτερικό μιας κατοικίας.

 

Μια σωστή θερμομόνωση που απαιτεί περίπου το 2 - 5% του αρχικού κόστους κατασκευής του κτηρίου, μπορεί να εξοικονομήσει μέχρι και το 50% του κόστους λειτουργίας της θέρμανσής του.

 

Ο αερισμός των κατοικιών πρέπει να είναι γενικός και μόνιμος ακόμη και στην περίοδο που η εξωτερική θερμοκρασία υποχρεώνει να διατηρούνται κλειστά τα παράθυρα. Η κυκλοφορία του αέρα πρέπει να γίνεται ανεμπόδιστα, σε όλους τους χώρους διαβίωσης. Όλοι οι κύριοι χώροι πρέπει να έχουν ανοίγματα για την είσοδο του αέρα και όλοι οι χώροι υπηρεσίας εξαερισμούς. Μεταξύ των κυρίων χώρων υπηρεσίας πρέπει να υπάρχουν ελεύθερα περάσματα για κυκλοφορεί ο αέρας μεταξύ τους. Τόσο η εισαγωγή όσο και η απαγωγή του αέρα από το εσωτερικό των κατοικιών, μπορεί να γίνεται με τρόπο φυσικό ή μηχανικό ή με συνδυασμό των δύο μεθόδων. Τα ανοίγματα όμως που υπαγορεύει ο φυσικός αερισμός (παράθυρα, φεγγίτες, χαραμάδες κάτω από πόρτες), όσο και ο μηχανικός εξαερισμός (στόμια και συναρμογές σωληνώσεων, καμινάδες κλπ) πρέπει να προστατεύονται σωστά για να μη διαφεύγει άσκοπα θερμική ενέργεια από το κτήριο. 

Ανάλογα προβλήματα δημιουργεί ο αερισμός και στον τομέα της ακουστικής άνεσης. Η σωστή θερμομόνωση σε συνδυασμό με ένα ικανοποιητικό σύστημα κλιματισμού, εξασφαλίζει την άνετη διαμονή μέσα στην κατοικία. Κατά τη διάρκεια του χειμώνα προστατεύει τον εσωτερικό χώρο από το κρύο και κατά το καλοκαίρι από την υπερβολική ζέστη. Εξασφαλίζει οικονομία στην αρχική δαπάνη εγκατάστασης και στις δαπάνες λειτουργίας της θέρμανσης, μειώνοντας τις ανταλλαγές θερμοκρασία με το εξωτερικό περιβάλλον ή με χώρους που έχουν διαφορετικές θερμοκρασίες. Εξοικονομεί χρήματα από τα έξοδα συντήρησης και αυξάνει το χρόνο ζωής της κατοικίας, συμβάλλοντας στην προστασία της από φθορές και βλάβες.

Οι κατά καιρούς έρευνες απέδειξαν ότι μια σωστή θερμομόνωση, που απαιτεί περίπου το 2 - 5% του αρχικού κόστους κατασκευής του κτηρίου, μπορεί να εξοικονομήσει μέχρι και 50% του κόστους λειτουργίας της θέρμανσής του.

 

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα διάφορων τεχνικών θερμομόνωσης

 

     Οι τοίχοι μπορούν να μονωθούν με τέσσερις κυρίως τεχνικές:

 

Α) Από το εσωτερικό μέρος τους.

Στην περίπτωση αυτή το μονωτικό υλικό τοποθετείται από την πλευρά του εσωτερικού χώρου και προστατεύεται από κάποιο στερεό δομικό υλικό που λειτουργεί όπως και το επίχρισμα.

     Ο τρόπος αυτός θερμομόνωσης έχει τα εξής αποτελέσματα:

  1. Έχει περιορισμένο χρόνο κατασκευής

  2. Αποτελεί φθηνότερη λύση σε σχέση με την εξωτερική θερμομόνωση

  3. Δεν απαιτείται ιδιαίτερη προστασία των μονωτικών από τις εξωτερικές επιδράσεις.

  4. Έχει απλή κατασκευή

  5. Θερμαίνεται πολύ γρήγορα ο χώρος

  6. Η κατασκευή μπορεί να γίνει ανεξάρτητα από τις εξωτερικές καιρικές συνθήκες.

Η θερμομόνωση των τοίχων από την εσωτερική πλευρά έχει τα ακόλουθα μειονεκτήματα:

  1. Περιορίζεται ο εσωτερικός χώρος

  2. Ο χώρος ψύχεται πολύ σύντομα. Μένει ανεκμετάλλευτη η θερμοχωρητικότητα του εξωτερικού τοίχου.

  3. Δε λύνεται το πρόβλημα των θερμογεφυρών.

  4. Τα δομικά στοιχεία κινδυνεύουν από συστολές και διαστολές από τις θερμοκρασιακές μεταβολές. Κίνδυνος ρηγματώσεων και εισροής βρόχινου νερού.

  5. Υπάρχει μικρό πρόβλημα στην τακτοποίηση των ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων.

Β) Από το εξωτερικό μέρος τους
 

Στην περίπτωση αυτή το μονωτικό τοποθετείται στο εξωτερικό μέρος του τοίχου. Με την κατασκευή αυτή εμφανίζονται τα εξής πλεονεκτήματα:

  1. Ο χώρος διατηρεί τη θερμότητα και μετά τη διακοπή της θέρμανσης από τη θερμοχωρητικότητα των τοίχων.

  2. Στους νότιους ειδικά χώρους των κτηρίων διατηρείται η θερμότητα από το ηλιακό θερμικό κέρδος γιατί αποθηκεύεται στους βαρείς εσωτερικούς τοίχους.

  3. Δεν εμποδίζεται η ομαλή λειτουργία του εσωτερικού χώρου κατά την κατασκευή της εσωτερικής θερμομόνωσης.

  4. Δε μειώνεται ωφέλιμος κατοικήσιμος χώρος.

  5. Οι εξωτερικές επιφάνειες των τοίχων προστατεύονται από τις συστολές και διαστολές.

  6. Εξασφαλίζεται κάλυψη των θερμογεφυρών ιδιαίτερα στις πλάκες σκυροδέματος, στα δοκάρια και στις κολώνες.

Τα μειονεκτήματα αυτής της τεχνικής είναι:

  1. Η κατασκευή της εξωτερικής θερμομόνωσης είναι ακριβότερη σε σχέση με τη θερμομόνωση της εσωτερικής πλευράς του τοίχου.

  2. Δεν είναι πολύ εύκολη η εφαρμογή της εξωτερικής θερμομόνωσης στην περίπτωση που οι τοίχοι έχουν πολλές αρχιτεκτονικές προεξοχές.

  3. Υπάρχει αδυναμία εφαρμογής της εξωτερικής θερμομόνωσης σε κτήρια με έντονο εξωτερικό μορφολογικό ενδιαφέρον όψεων.

  4. Απαιτούνται σκαλωσιές για τις εργασίες κατασκευής σε πολυώροφα κτήρια.

  5. Χρειάζεται ειδική προστασία των υλικών διαφόρων στρώσεων για προστασία από τις εξωτερικές καιρικές επιδράσεις.

 

Γ) Θερμομόνωση με χρήση ειδικών τούβλων.

 

Στην περίπτωση αυτή ο τοίχος κτίζεται με ειδικά θερμομονωτικά τούβλα που με τον τρόπο κατασκευής τους, το σχήμα τους, τις διαστάσεις τους κλπ. πρέπει να εξασφαλίζουν τις τιμές του συντελεστή θερμικής διαπερατότητας Κ που επιβάλλει ο κανονισμός θερμομόνωσης. Αν απαιτείται να αυξηθεί ο συντελεστής αυτός προστίθεται μονωτικό που σε ορισμένες περιπτώσεις είναι εκ κατασκευής ενσωματωμένο στο θερμομονωτικό τούβλο. Η κατασκευή αυτή εμφανίζει πολλά πλεονεκτήματα αλλά θα πρέπει να εξασφαλίζεται με σωστή κατασκευή των επιχρισμάτων η σωστή στεγανότητα ώστε να μην υγραίνεται η μάζα των θερμομονωτικών τούβλων.

 

Δ) Θερμομόνωση στον πυρήνα μεταξύ δύο τοίχων.

Αποτελεί μέθοδο τοποθέτησης θερμομόνωσης που χρησιμοποιείται πολύ στη χώρα μας. Συνήθως το μονωτικό υλικό τοποθετείται μεταξύ δύο δρομικών τοίχων και αυτό ίσως αποτελεί το κύριο μειονέκτημα της μεθόδου. Εξασφαλίζεται δηλαδή η θερμομόνωση, αλλά δεν είναι βέβαιο ότι εξασφαλίζεται επαρκώς και η στατική αντοχή του συστήματος και ιδιαίτερα η αντοχή που απαιτείται από τον αντισεισμικό κανονισμό. Η κατασκευή αυτού του τύπου θερμομόνωσης έχει περιθώρια βελτίωσης έστω και αν δημιουργηθούν στη χειρότερη περίπτωση θερμογέφυρες από την κατασκευή των σενάζ.

 

Ιδιότητες των μονωτικών υλικών 

 

Συντελεστής θερμικής αγωγιμότητας:   

Ο συντελεστής θερμικής αγωγιμότητας δεν είναι σταθερό μέγεθος αλλά μια γραμμική συνάρτηση που αυξάνεται σε συνάρτηση με τη θερμοκρασία. Συνήθως, χαρακτηρίζεται από μια μέση τιμή. Η θερμική αγωγιμότητα επηρεάζεται αρνητικά από την υγρασία, γεγονός που εξηγείται εύκολα αν σκεφτούμε ότι η θερμική αγωγιμότητα του νερού είναι 0,57 W/mk, δηλαδή πολύ μεγαλύτερη από αυτή του ακίνητου, ξηρού αέρα. Οι τιμές των συντελεστών θερμικής αγωγιμότητας που δίνονται από τις διάφορες εταιρείες ισχύουν συνήθως με μια ανοχή 5 - 10% ανάλογα με το είδος του υλικού. Η προσαύξηση αυτή λαμβάνει υπόψη της λάθη μετρήσεων και την ανομοιομορφία των περισσότερων μονωτικών. Στην πράξη, στις κατασκευές, τα θερμομονωτικά υλικά απορροφούν υγρασία παρά τη χρήση φράγματος υδρατμών. Επίσης λόγω των ιδιοτήτων τους και του τρόπου κατασκευής τους τα περισσότερα μονωτικά υλικά γερνάνε εξαιτίας μηχανικών αλληλεξαρτήσεων και θερμοκρασιακών αλλαγών. Έτσι αλλοιώνεται η αρχική ισορροπία των στερεών και των αέριων συστατικών. Παρά τις έρευνες που γίνονται στον τομέα αυτόν οι μηχανισμοί γήρανσης των θερμομονωτικών υλικών παραμένουν σε μεγάλο άγνωστοι. Αυτό που είναι σίγουρο είναι ότι ο συντελεστής θερμικής αγωγιμότητας πάντοτε αυξάνεται και ποτέ δεν μειώνεται.

 

Ο Συντελεστής αντίστασης στη διάχυση υδρατμών (μ):

Όπως ήδη αναφέρθηκε τα θερμομονωτικά υλικά πρέπει να είναι και να παραμείνουν στεγνά. Αυτό επιτυγχάνεται ευκολότερα όσο μεγαλύτερη αντίσταση παρουσιάζει ένα υλικό στη διάχυση υδρατμών και καθορίζεται από τον αδιάστατο συντελεστή αντίστασης στη διάχυση υδρατμών μ. Ο συντελεστής αυτός είναι σχετικό μέγεθος αδιάστατο και δίνει κατά πόσο μεγαλύτερη είναι η αντίσταση στη διάχυση υδρατμών ενός στρώματος του υλικού σε σχέση προς το στρώμα αέρα ίσου πάχους. Όσο μικρότερος λοιπόν είναι ο συντελεστής αυτός τόσο πιο ευαίσθητο είναι ένα υλικό στην υγρασία.

 

Η μηχανική αντοχή:

Η μηχανική αντοχή που απαιτείται για μια κατασκευή προσδιορίζει το σύστημα θερμομόνωσης που θα χρησιμοποιηθεί. Έτσι υλικά με μεγάλη μηχανική αντοχή μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως αυτοφερόμενα, αλλά με μικρότερη αντοχή μπορούν να μπουν σε ένα φέρον πλέγμα και άλλα με πολύ μικρή ως υλικά πλήρωσης. Η αντοχή σε συμπίεση είναι ένα καθοριστικό μέγεθος στις θερμομονώσεις δαπέδων. Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι σε πολλές περιπτώσεις είναι χρήσιμη και η γνώση των ενδιάμεσων παραμορφώσεων μέχρι τη θραύση από μερικές φορτίσεις, που δεν καταστρέφουν το υλικό αλλά μπορούν να δημιουργήσουν υπερβολικές καταπονήσεις σε φέρονται στοιχεία ή επενδύσεις. Σε πολλές περιπτώσεις χρειάζονται πληροφορίες για την αντοχή των υλικών σε κάμψη ή σε εφελκυσμό. Αυτό απαιτείται ιδιαίτερα σε εσωτερικές θερμομονώσεις ορόφων με μεγάλα ανοίγματα ή σε αυτοφερόμενες κατασκευές που καταπονούνται από τις καιρικές συνθήκες.

 

Η σταθερότητα στις διαστάσεις:

Σε θερμομονωτικές πλάκες που κατασκευάζονται με θερμικές διεργασίες μπορούν να διαφοροποιηθούν οι ονομαστικές διαστάσεις κατά το στάδιο της ψύξης και η κατάσταση να επιδεινωθεί εξαιτίας της γήρανσης. Αυτό μπορεί να αποφευχθεί με τεχνική γήρανση κατά τη φάση της παραγωγής έτσι ώστε να σταθεροποιηθούν οι διατάσεις. Μεγάλες θερμοκρασιακές μεταβολές έχουν ως αποτέλεσμα μια αξιόλογη γραμμική συρρίκνωση σε όλα τα στερεά μονωτικά υλικά. Τέλος ορισμένα θερμομονωτικά υλικά έχουν μεγάλους συντελεστές διαστολής, τους οποίους πρέπει να λάβει υπόψη του ο κατασκευαστής κατά την τοποθέτηση. Ακόμη πρέπει να ελέγχονται και οι ανοχές που μπορεί να εμφανίζουν οι διαστάσεις ώστε να ελέγχεται η συμπεριφορά τους.

 

Η Αντίσταση στη φωτιά:

Η συμπεριφορά των θερμομονωτικών υλικών στη φωτιά μπορεί να έχει άμεσες οικονομικές επιπτώσεις. Γενικά παρά το αυξημένο κόστος τους, χρησιμοποιούνται όλο και περισσότερο θερμομονωτικά υλικά που δεν αναφλέγονται ή τουλάχιστο δύσκολα ή μέτρια αναφλεγόμενα. Γενικά την καλύτερη συμπεριφορά στη φωτιά έχουν το αφρώδες γυαλί, τα ινώδη υλικά, ο περλίτης κλπ.

 

Το ειδικό βάρος:

Το ειδικό βάρος αποτελεί μια ακόμη χρήσιμη ιδιότητα διότι ακόμη και στην ίδια κατηγορία υλικών μπορεί ένα ελαφρότερο υλικό να έχει χειρότερες θερμομονωτικές ιδιότητες από βαρύτερο επειδή έχει μεγαλύτερες και πυκνότερες κυψέλες.

 

Τα οικολογικά θερμομονωτικά υλικά 

 

Καταρχάς οικολογικά θεωρούνται εκείνα τα θερμομονωτικά υλικά, που καλύπτουν τα εξής κριτήρια:

 

α) Δεν απαιτούν μεγάλη ενέργεια για την παραγωγή τους.

 

β) Είναι ανακυκλώσιμα

 

γ) Δεν μολύνουν το περιβάλλον κατά τη διάρκεια παραγωγής τους.

 

δ) Δεν περιέχουν τοξικούς / καρκινογόνους ρύπους, επικίνδυνους για την υγεία του ανθρώπου και δεν εκλύουν τέτοιους ρύπους κατά τη διάρκεια εφαρμογής τους και μέχρι την καταστροφή τους.

Η ΠΟΙΟΤΗΤΑ ΤΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΥΛΙΚΩΝ

Ερμηνεία του πιο κάτω πίνακα:

Α  = Πηγή προέλευσης

Β  = Βιολογική διάρκεια ζωής

Γ  = Οικολογική συμβατότητα

Δ  = Κατανάλωση ενέργειας

Ε  = Ραδιενέργεια

ΣΤ = Ηλεκτρικές ιδιότητες

Ζ  = Θερμικές ιδιότητες

Η  = Ακουστικές ιδιότητες

Θ  = Αντίσταση στα μικροκύματα

 Ι  =  Διαπνοή

ΙΑ = Υγρασία / Χρόνος στεγνώματος

ΙΒ = Αφομοίωση

ΙΓ = Τοξικές πτητικές ουσίες

ΙΔ = Οσμές

ΙΕ = Τεστ αντίστασης του δέρματος (ohms)

IZ = Βιολογικό τεστ

ΙΔΙΟΤΗΤΕΣ

ΥΛΙΚΟ

Α Β Γ Δ Ε ΣΤ Ζ Η Θ Ι ΙΑ ΙΒ ΙΓ ΙΔ ΙΕ ΙΖ Μέσος όρος
ΞΥΛΟ

3

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
ΦΕΛΛΟΣ

3

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
ΑΡΓΙΛΟΣ

3

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
ΚΕΡΙ ΜΕΛΙΣΣΑΣ

3

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
ΤΟΥΒΛΟ 2 3 3 2 2 3 2 3 3 2 1 3 2 3 3 - 2,5
ΑΣΒΕΣΤΟΚΟΝΙΑΜΑ 2 2 3 2 3 3 1 2 - 2 3 2 2 3 2 - 2,3
ΦΥΣΙΚΟ ΛΙΝΕΛΑΙΟ 1 2 3 2 3 3 2 2 3 2 2 3 3 3 3 - 2,3
ΤΣΙΜΕΝΤΟ ΤΥΠΟΥ PORTLAND 1 0 2 1 0 3 1 2 - 1 2 0 1 3 1 - 1,3
ΠΛΑΚΑ ΑΜΙΑΝΤΟΥ 1 0 0 1 1 - 2 2 0 1 2 3 - 3 1 0 1,2
ΣΥΝΘΕΤΙΚΟΣ ΓΥΨΟΣ 0 0 0 1 0 - 1 2 0 2 2 3 - 3 1 0 1,1
ΓΥΑΛΙ 0 1 1 0 3 0 0 0 - 0 0 3 0 3 3 - 1
ΑΣΦΑΛΤΟΠΑΝΟ 1 0 1 1 3 3 - - 0 0 0 - - 0 0 - 0,8
ΠΟΛΥΕΣΤΕΡΑΣ 0 0 0 0 3 0 3 3 0 1 0 3 0 0 0 0 0,8
PVC 0 0 0 0 3 0 1 2 0 0 0 3 0 0 0 0 0,6
ΣΥΝΘΕΤΙΚΗ ΚΟΛΛΑ 0 0 0 0 3 0 - - 0 0 0 0 0 3 0 0 0,4
ΒΕΤΑΝΑΜΕ 0 0 0 0 1 1 0 1 0 0 0 0 0 3 0 0 0,4
ΣΥΝΘΕΤΙΚΟ ΒΕΡΝΙΚΙ 0 0 0 0 3 0 - - - 0 0 - 0 0 0 - 0,3
 

Βαθμολογία 

0  = Να αποφεύγεται η χρήση του

1  = Δε συνίσταται

2  = Αμφίβολη χρήση

3  = Συνίσταται η χρήση του

 

Θερμομονωτικά υλικά που μπορεί κανείς να βρει στην ελληνική αγορά 

 

1) Εξηλασμένη πολυστερίνη

- Προέρχεται από μη ανανεώσιμη πηγή ενέργειας (υδρογονάνθρακες)

- Γκρίζα ενέργεια (ενεργοβόρος η παραγωγή της) 450 KWh/μ3, έως 850 KWh/μ3

- Μόλυνση: Διαφυγή τοξικών πτητικών αερίων στο περιβάλλον, όπως CFC (χλωροφθοράνθρακες) και πεντανίου (καταστρέφουν τη στοιβάδα του όζοντος και ενισχύουν το φαινόμενο του θερμοκηπίου.

- Μη ανακυκλώσιμα

- Επιπτώσεις στην υγεία: Διαφυγή στυρενίου στην ατμόσφαιρα (ουσία νευροτοξική, που ενοχοποιείται για καρκινογενέσεις). Σε περίπτωση φωτιάς, παραγωγή τοξικών βρωμιούχων αερίων, εξ αιτίας των ουσιών που περιέχει για την καθυστέρηση εκδήλωσης πυρκαγιάς. Ανάπτυξη ισχυρών ηλεκτροστατικών πεδίων. Καμία δυνατότητα διαπνοής του κτηρίου.

 

2) Πολυουρεθάνη

Προέρχεται από μη ανανεώσιμη πηγή ενέργειας.

- Γκρίζα ενέργεια: 1.000 KWh/μ3  έως και 1.200 KWh/μ3

- Οι HCFC που αντικατέστησαν τα CFC ενοχοποιούνται επίσης για την καταστροφή της στοιβάδας του όζοντος

- Μη ανακυκλώσιμη

- Επιπτώσεις στην υγεία: Οι ισοκυανάτες που προέρχονται από μια σύνθετη διαδικασία παραγωγής με βάση το χλώριο, απελευθερώνουν στο περιβάλλον (εσωτερικό και εξωτερικό του κτηρίου) αμίνες, ουσίες ιδιαίτερα επικίνδυνες για τους ανθρώπους. Σε περίπτωση δε πυρκαγιάς παράγεται κυάνιο, ουσία φοβερά τοξική.

- Καμία δυνατότητα διαπνοής του κτηρίου.

 

3) Υαλοβάμβακας / πετροβάμβακας

- Μη ανανεώσιμα (εκτός της ύαλου) που προέρχονται όμως από υλικά σε αφθονία στη φύση (άμμος, βασάλτης κλπ).

- Γκρίζα ενέργεια: 150 KWh/μ3 έως 250 KWh/μ3.

- Κύρια μόλυνση: Μόνο στις μονάδες παραγωγής (λόγω του διοξειδίου του άνθρακα CO) και κατά τη διάρκεια της μεταφοράς τους.

- Επιπτώσεις στην υγεία: Το   I.A.R.C. (διεθνές κέντρο για την έρευνα του καρκίνου) που υπάγεται στον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας, τα κατατάσσει στα εν δυνάμει καρκινογόνα υλικά !!  που επιδρούν στον άνθρωπο μέσω της αναπνευστικής οδού. Σε αντίθεση με τις ίνες αμιάντου, οι ίνες των υλικών αυτών δεν διαχωρίζονται κατά το μήκος τους, αλλά σπάνε κάθετα στη μάζα τους και σύμφωνα με το  I.A.R.C. η επικινδυνότητά τους έγκειται στις διαστάσεις τους (μήκος ανώτερο των 5 micron και διάμετρος μικρότερη των 3 micron.

Στη Γερμανία απαγορεύτηκε η χρήση τους σε δημόσια κτήρια και στα μικρότερα έργα επιτρέπεται μόνο όταν στεγανοποιηθούν απόλυτα !!

Το I.A.R.C. επισημαίνει επίσης τον κίνδυνο αναπνευστικών μολύνσεων, λαρυγγίτιδων, φαρυγγίτιδων κλπ σε χώρες όπου εφαρμόζονται αυτά τα υλικά.

Ακόμη, οι συνδετικές ουσίες που χρησιμοποιούνται και που έχουν βάση τη φορμόλη και την ουρία, απελευθερώνουν μεγάλες ποσότητες τοξικής φορμαλδεΰδης.

 

4) Περλίτης

- Μη ανανεώσιμη πηγή, με μεγάλη όμως διαθεσιμότητα στη φύση.

- Γκρίζα ενέργεια: 230 KWh/μ3

- Μερική ανακύκλωσή του.

- Επιπτώσεις στην υγεία: Ο περλίτης (ηφαιστειακής προέλευσης), δεν απελευθερώνει τοξικές ουσίες, κατά τη χρησιμοποίησή του. 

- Προσοχή όμως στη χρησιμοποίησή του σε σύνθετες κατασκευές με σιλικόνες και πολυουρεθάνη !!

- Επίσης σε περίπτωση πυρκαγιάς δεν απελευθερώνει τοξικά αέρια.

- Γενικά προτείνεται σαν ένα καλό θερμομονωτικό υλικό.

 

5) Το Ερακλίτ (Heraklith)

Αποδεκτό υλικό

- Ανανεώσιμο όσον αυτό το ξυλόμαλλο, λιγότερο για το μαγνησίτη.

- Γκρίζα ενέργεια: Απαιτεί λιγότερη (αλλά παρόλα αυτά αρκετή) ενέργεια για την παραγωγή του, μικρότερη πάντως, των άλλων υλικών.

- Σημαντικό η Ελλάδα είναι  χώρα παραγωγός μαγνησίου !!

- Εύκολα ανακυκλώσιμο.

- Επιπτώσεις στην υγεία: Όλα τα υλικά στα οποία ανήκει και το Ερακλίτ δεν παρουσιάζουν προβλήματα για την υγεία των κατοίκων ενός κτηρίου. Καίγονται δύσκολα σε περίπτωση πυρκαγιάς και δεν απελευθερώνουν τοξικές ουσίες. Παρουσιάζουν μικρή, όμως αγωγιμότητα στα ηλεκτρικά πεδία, εξαιτίας του τσιμέντου (γι αυτό και επιμένω στις σωστές γειώσεις του οπλισμού του σκυροδέματος).

Στην Ευρώπη βρίσκουμε 3 υλικά: το Heraklith, το Fibralith, και το Eco-lith. Στην Ελλάδα δυστυχώς έχουμε μόνο το πρώτο

 

5) Ο διογκωμένος φελλός

- Ανανεώσιμη πηγή.

- Γκρίζα ενέργεια: Χαμηλή κατανάλωση ενέργειας για την παραγωγή του 80 έως 90 KWh/μ3

- Ανακυκλώσιμο, κατά 100%.

- Επιπτώσεις στην υγεία:Απόλυτα φιλικό και υγιεινό. Προσοχή όμως γιατί κάποιοι κατασκευαστές χρησιμοποιούν κατά την τοποθέτησή του, συνθετικές κόλλες, που περιέχουν φορμαλδεΰδη !! Γι αυτό να ζητάτε πάντα πιστοποιητικά σύμφωνα με τον σχετικό κανονισμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης. 

- Δυστυχώς αρκετά πιο ακριβό, από άλλα υλικά. (Πάντα, είχα την απορία, γιατί η Ελλάδα δεν προωθεί μια πολιτική φυτέματος φελλόδενδρων, που ανήκουν στην οικογένεια των quertus - βαλανιδιών. Σήμερα η Πορτογαλία παράγει το 70% των αναγκών της Ε.Ε. ...)

Έχοντας δουλέψει αρκετά χρόνια στη Γαλλία κι έχοντας σχεδιάσει κτήρια και στην Ελβετία και στην Βόρειο Ιταλία, πάντα απορούσα γιατί στην Ελλάδα δεν μπορεί να βρει κανείς τα εξής εξαίρετα και οικολογικά θερμομονωτικά υλικά, τα οποία μπορεί κανείς, να βρει εύκολα σε όλες τις άλλες Ευρωπαϊκές χώρες:

1) Λιναρόμαλλο

2) Ρολό από ίνες κοκκοφοίνικα

3) Μονωτικό ρολό από υπολείμματα βαμβακιού (τύπου ISO COTTON)

4) Τζίβα (σε φύλλα και λωρίδες) και τέλος

5) Διογκωμένο (σε κόκκους) άργιλο

Και τα πέντε παραπάνω υλικά, κοστίζουν ελάχιστα, είναι 100% ανακυκλώσιμα, και 100% φιλικά προς το περιβάλλον και τον άνθρωπο. Επίσης η Ελλάδα διαθέτει και λινάρι και βαμβάκι και άργιλο. Δεν διαθέτει όμως ακόμη την κατάλληλη αγορά και ακόμη χειρότερα οι διαμορφωτές της κοινής γνώμης οι έλληνες μηχανικοί αγνοούν, ακόμη τραγικά την διάσταση της οικολογίας στα υλικά που χρησιμοποιούν στις οικοδομές τους...

 Του συνεργάτη μας Κ. Τσίπηρα Πολιτικού Μηχανικού

Πηγή : buildings.gr

 

Ακίνητα: Τα πέντε θανάσιμα αμαρτήματα

Ακίνητα: Τα πέντε θανάσιμα αμαρτήματα

Αν νομίζετε ότι στην αγορά ακινήτων δεν υπάρχουν "θανάσιμα αμαρτήματα" κάνετε μεγάλο λάθος. Προσπαθήσαμε, χρησιμοποιώντας τις γνώμες ειδικών, να τα καταγράψουμε και ιδού το αποτέλεσμα!

Αμάρτημα 1: Νοοτροπία χρηματιστηριακής αγοράς

Χιλιάδες άνθρωποι αντιμετωπίζουν το ακίνητο ως χρηματιστηριακό παιγνίδι. Περιμένουν να γίνουν πλούσιοι σχετικά γρήγορα. Η αγορά ακινήτων αποκλειστικά και μόνο για βραχυπρόθεσμη επένδυση συχνά είναι ένα μεγάλο ρίσκο!

Εάν αγοράσετε ακίνητο και το κρατήσετε για 15 χρόνια ή και περισσότερο, οι πιθανότητες είναι ότι θα έχετε κέρδος. Εάν αγοράσετε ένα ακίνητο για να κερδίσετε σε διάστημα ενός έτους, το πιθανότερο είναι ότι θα χάσετε χρήματα. Η επένδυση είναι σε μεγάλο βαθμό όπως το σερφ... Αν δεν ξέρετε πώς να το χειρίζεστε , θα πνιγείτε ! Γι' αυτό θα πρέπει να απέχετε; Οχι! Μπορείτε να βρείτε ευκαιρίες σε κάθε αγορά ακινήτων. Μπορείτε να βρείτε χαμηλό επιτόκιο χρηματοδότησης, επιτόκιο που θα αυξήσει τις ταμειακές ροές σας, έτσι ώστε όταν η αξία πέσει να είστε καλυμμένοι. Και, αν κρατάτε ένα απόθεμα σε μετρητά , δεν θα ανησυχείτε αν οι αγορές πέσουν αφού σε μακροπρόθεσμη βάση, οι αγορές real estate σχεδόν πάντα ανεβαίνουν.

Αμάρτημα 2: Επένδυση χωρίς γνώση

Οι άνθρωποι κάνουν συνεχώς το ίδιο λάθος: αγοράζουν στα τυφλά με βάση εικονικές συμβουλές ή έχοντας πλήρη έλλειψη παιδείας. Το real estate είναι μία από τις λίγες επενδύσεις στις οποίες ο κίνδυνος είναι αντιστρόφως ανάλογος προς τη γνώση. Η γνώση των πραγματικών τεχνικών σε επενδύσεις ακινήτων, της χρηματοδότησης, της κτήσης, της διαπραγμάτευσης και, φυσικά, της τοπικής αγοράς, περιορζει τον επενδυτικό κίνδυνο.

Αμάρτημα 3: Ρευστό

Κάθε επαγγελματίας διαχειριστής ακινήτων ακολουθεί έναν κανόνα:το ρευστό.

Για να παραμείνετε στην αγορά ακινήτων, μακροπρόθεσμα, θα πρέπει να έχετε ταμειακά αποθέματα. Στην αγορά της ακίνητης περιουσίας η ύπαρξη ρευστού τα κάνει όλα πιο εύκολα. Εάν μπορείτε να διαχειριστείτε τις κακές στιγμές, τα ακίνητα πάντα θα δώσουν κέρδη. Όταν έχετε ένα επαρκές απόθεμα μετρητών, θα ενεργείτε ορθολογικά. Μπορείτε να αντέξετε μια πτωτική αγορά. Μπορείτε να αντέξετε να μείνει ξενοίκιαστο χωρίς να ρίξετε την τιμή. Είναι τελείως διαφορετικές οι συνθήκες διαχείρισης στην περίπτωση που δεν υπάρχει μετρητό.

Αμάρτημα 4: Απληστία

Πρέπει να είστε ρεαλιστές σχετικά με το πόσο κέρδος θέλετε να αποκομίστε. Εάν υπάρχει πιθανότητα για κέρδος 20.000 ευρώ απο μία επένδυση δεν μπορείτε να περιμένετε να το κάνετε 100.000 περιμένοντας μία καλύτερη προσφορά.

Αμάρτημα 5: Αντιμετώπιση της ακίνητης περιουσίας ως επιχείρηση

Οι άνθρωποι δελεάζονται με την ακίνητη περιουσία λόγω των υπεραξιών του παρελθόντος. Όμως αυτή είναι η μία όψη. Η πραγματικότητα είναι ότι σε καλούς καιρούς μία επένδυση για να ωριμάσει χρειάζεται περί τα πέντε χρόνια.

 

Πηγή: Euro2day.gr

 

 

Πτώσεων συνέχεια στις τιμές των ακινήτων στο α' εξάμηνο.

Πτώσεων συνέχεια στις τιμές των ακινήτων στο α' εξάμηνο

Αθήνα

Συνεχίστηκε και στο δεύτερο τρίμηνο του έτους η υποχώρηση των τιμών των ακινήτων, με αποτέλεσμα από την αρχή του έτους οι τιμές να έχουν υποχωρήσει κατά 7%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, στο δεύτερο τρίμηνο του έτους οι τιμές των διαμερισμάτων εμφάνισαν μείωση κατά 2,7%, έπειτα από μείωση 4,7% που καταγράφηκε στο πρώτο τρίμηνο του έτους.

Πιο αναλυτικά, η μείωση των τιμών το β' τρίμηνο του 2016 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2015 ήταν 3,3% για τα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και 2,3% για τα παλαιά (ηλικίας άνω των 5 ετών).

Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το α' τρίμηνο του 2016 η αντίστοιχη μείωση των τιμών των νέων διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 5,3% έναντι 4,4% των παλαιών, ενώ για το σύνολο του 2015 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 5,5% και 4,6% αντίστοιχα.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων το β' τρίμηνο του 2016 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2015 ήταν 2,4% στην Αθήνα, 4,0% στη Θεσσαλονίκη, 3,5% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 2,0% στις λοιπές περιοχές της χώρας.

Πηγή :Newsroom ΔΟΛ, με πληροφορίες από ΑΠΕ-ΜΠΕ

 

Συνέντευξη στο τηλεοπτικό σταθμό alfa tv

Το μεσιτικό γραφειο με υπεύθυνο εμπορικό διευθυντή τον Γερασούδη Αλέξανδρο έδωσε συνέντευξη στην alfa tv στις 26 Αυγούστου 2016, με την δημοσιογράφο κ. Έλενα Σόκου, στο κεντρικό δελτίο ειδήσεων του σταθμού. Η συνέντευξη περιστράφηκε σε πολλά θέματα της κτηματαγοράς,  καθως και για τον κλάδο των μεσιτών, το real estate και συνολικότερα την οικονομία της Αλεξανδρουπολης, αφού η πόλη μας είναι μία μεγάλη πολη, με τα Πανεπιστήμια που φιλοξενεί, το ΑΤΕΙ . Από τη συζήτηση δεν θα μπορούσε να εξαιρεθεί το ζήτημα που με κάθε αφορμή έρχεται στην επιφάνεια, το αν υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον στην αγορά κατοικίας και το πώς διαμορφώνονται οι τιμές. Στο θέμα αυτό ο κ. Γερασούδης Αλεξανδρος αναφέρθηκε και στην πρόσφατη στατιστική επεξεργασία από τη βάση δεδομένων του alexpolis-akinita. Το κτηματομεστικό γραφείο ALEXpolis akinita ευχαριστεί τη ALFA TV, για την τιμητική πρόσκληση και την ευκαιρία που μας δόθηκε να ενημερώσουμε την κοινή γνώμη για θέματα της αγοράς ακινήτων  https://www.youtube.com/watch?v=_HiHpGNZxh4&list=PL1E81ADC9AF3D45FE&index=3

Όλες οι ανατροπές για τα κόκκινα δάνεια

Όλες οι ανατροπές για τα κόκκινα δάνεια

Δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως η απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος, με την οποία τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε ο Κώδικας Δεοντολογίας για τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων ιδιωτικών οφειλών.

Ο Κώδικας Δεοντολογίας βάζει ένα συγκεκριμένο πλαίσιο και τις γενικές αρχές συμπεριφοράς τόσο για τις δανείστριες τράπεζες όσο και για τους δανειολήπτες, με στόχο την εξεύρεση λύσεων ρύθμισης ή οριστικού διακανονισμού οφειλών σε καθυστέρηση, λαμβάνοντας υπόψη τις δυνατότητες και ιδιαιτερότητες κάθε δανειολήπτη.

Στον αναθεωρημένο Κώδικα Δεοντολογίας, μεταξύ άλλων, εξειδικεύεται περαιτέρω το πεδίο εφαρμογής του, αποσαφηνίζεται σειρά διαδικασιών επικοινωνίας με τους δανειολήπτες και λαμβάνεται ειδική μέριμνα για τις πολύ μικρές επιχειρήσεις, για κοινωνικά ευπαθείς ομάδες και για περιπτώσεις δανείων με πολλαπλούς πιστωτές.

Ο Κώδικας προτείνει μια σειρά από λύσεις-ρυθμίσεις αλλά και οριστική διευθέτηση στις περιπτώσεις που υπάρχει ουσιαστική οικονομική αδυναμία του δανειολήπτη, ενώ επισημαίνεται ξεκάθαρα στην περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν είναι συνεργάσιμος ότι η τράπεζα μπορεί να προχωρήσει σε εκποίηση (πλειστηριασμό), κατόπιν ειδοποίησης του δανειολήπτη.

Στον Κώδικα η Τράπεζα της Ελλάδος καλεί τις τράπεζες να συμμορφωθούν και να προχωρούν σε ουσιαστικές ρυθμίσεις των κόκκινων δανείων ιδιωτών, στα οποία περιλαμβάνονται και τα δάνεια προς πολύ μικρές επιχειρήσεις (με ετήσιο τζίρο τα τελευταία τρία φορολογικά χρόνια, ο οποίος κατά μέσο όρο δεν ξεπερνά το 1 εκατ ευρω).

Από τις ρυθμίσεις δεν εξαιρούνται τα ιδιωτικά δάνεια που έχουν δοθεί με εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου. Ωστόσο, πρέπει να υπάρξει συναίνεση του Δημοσίου για την ρύθμιση εφόσον κάτι τέτοιο προβλέπεται στην σύμβαση του δανείου.

Στην περίπτωση που ο δανειολήπτης χρωστά σε παραπάνω από μία τράπεζες πρέπει να γίνει συνολική αντιμετώπιση των οφειλών του. Η τράπεζα με το μεγαλύτερο χρέος ζητά την συναίνεση του δανειολήπτη για να ξεκινήσει την διαδικασία συνεννόησης με τις υπόλοιπες τράπεζες. Στην περίπτωση που αυτές δεν ανταποκριθούν τότε του προσφέρει λύση για το δάνειο που διατηρεί σε αυτήν.

Τα στάδια επικοινωνίας

Τα στάδια επικοινωνίας τράπεζας και δανειολήπτη είναι συνολικά πέντε:

-Στάδιο 1: Επικοινωνία με τον δανειολήπτη.

-Στάδιο 2: Συγκέντρωση οικονομικών και άλλων πληροφοριών.

-Στάδιο 3: Αξιολόγηση των οικονομικών στοιχείων.

-Στάδιο 4: Πρόταση των κατάλληλων λύσεων στον δανειολήπτη. Αυτό ισχύει μόνο για τον συνεργάσιμο δανειολήπτη.

-Στάδιο 5: Διαδικασία εξέτασης ενστάσεων. Η τριμελής επιτροπή ενστάσεων θα συγκροτείται από ανώτερα στελέχη της τράπεζας, ενώ η απόφαση της θα πρέπει να είναι έγγραφη και αιτιολογημένη, κάτι το οποίο κρίνεται ως ιδιαίτερα σημαντικό.

Αναλυτικότερα σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής της δόσης, εν όλω ή εν μέρει, η τράπεζα αμέσως επικοινωνεί με τον δανειολήπτη προκειμένου να του παράσχει συμβουλευτικού χαρακτήρα υπηρεσίες για την αντιμετώπιση της καθυστέρησης. Αν η καθυστέρηση ξεπερνά τις 30 ημέρες κάθε ίδρυμα εφαρμόζει τα ακόλουθα στάδια κατά τον χειρισμό των δανειοληπτών με οφειλές που παρουσιάζουν καθυστερήσεις, καθώς και σε περιπτώσεις με ενδείξεις πιθανής καθυστέρησης:

Εάν ο δανειολήπτης δεν ανταποκριθεί, αποστέλλεται δεύτερη επιστολή μόνο όταν η δανειοδότηση αφορά την πρώτη κατοικία η οποία και θα αποτελέσει το αντικείμενο της εκτέλεσης. Εάν η τράπεζα και ο δανειολήπτης δεν συμφωνήσουν σε κάποια λύση, τότε η διαφωνία τους μπορεί να επιλύεται εξωδικαστικά μέσω του Συνηγόρου του Καταναλωτή ή άλλων φορέων με αντικείμενο τη διαμεσολάβηση ή από τα αρμόδια δικαστήρια.

Χειρισμός μη συνεργάσιμων δανειοληπτών

Η τράπεζα ενημερώνει τον δανειολήπτη ότι έχει ταξινομηθεί ως μη συνεργάσιμος, τον τρόπο που θα κινηθεί στο εξής έναντι του δανειολήπτη και του εγγυητή, τις υποχρεώσεις τους μετά την εκποίηση των περιουσιακών στοιχείων αμφοτέρων καθώς και τον αποκλεισμό τους από τον νόμο για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, όπως αυτός ισχύει από 1.1.2016.

Χειρισμός ευάλωτων ομάδων

Ο κώδικας προβλέπει ρύθμιση με όρους ανάλογους των προβλεπόμενων στην παρ. 2 του άρθρου 9 του νόμου 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη) ή οριστική διευθέτηση με εκποίηση του ακινήτου. Απομένει να οριοθετηθεί το ποσοστό του εισοδήματος που θα παρέχεται για την αποπληρωμή της τυχόν εναπομείνασας οφειλής.

Το πακέτο των λύσεων/ρυθμίσεων

Οι λύσεις προς τους δανειολήπτες χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες ανάλογα την οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη και λαμβάνοντας υπόψιν ότι πρέπει να καλύψει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης.

  • Οι βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις διάρκειας μικρότερης των 2 ετών που περιλαμβάνουν κεφαλαιοποίηση ή τακτοποίηση ληξιπρόθεσμων οφειλών, μειωμένη δόση μεγαλύτερη των οφειλόμενων τόκων, καταβολή μόνο τόκων και περίοδο χάριτος.
  • Οι μεσοπρόθεσμες ρυθμίσεις διάρκειας μεγαλύτερης των 2 ετών που περιλαμβάνουν μείωση επιτοκίου, παράταση διάρκειας του δανείου, διαχωρισμό ή ακόμα και μερική διαγραφή της οφειλής και λειτουργικά αναδιάρθρωση της εταιρείας αλλά και συμφωνία ανταλλαγής χρέους με μετοχικό κεφάλαιο.
  • Οι λύσεις οριστικής διευθέτησης που μπορεί να συνδυάζονται με παράδοση εμπράγματης εξασφάλισης προς την τράπεζα ή και οικειοθελή ρευστοποίηση στοιχείων. Περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, εθελοντική παράδοση ή και εκποίηση ενυπόθηκου ακινήτου, διακανονισμό απαιτήσεων αλλά και ολική διαγραφή της οφειλής αν δεν υπάρχουν ρευστοποιήσιμα στοιχεία και δεν αναμένεται περαιτέρω ανάκτηση.

Βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις (με διάρκεια μικρότερη των δύο ετών)

Κεφαλαιοποίηση Ληξιπρόθεσμων Οφειλών: Η κεφαλαιοποίηση των ληξιπρόθεσμων οφειλών και η αναπροσαρμογή του προγράμματος αποπληρωμής του οφειλόμενου υπολοίπου.

Τακτοποίηση Ληξιπρόθεσμων Οφειλών: Συμφωνία αποπληρωμής των ληξιπρόθεσμων οφειλών με προκαθορισμένο χρονοδιάγραμμα.

Μειωμένη Δόση Μεγαλύτερη των Οφειλόμενων Τόκων: Μείωση της τοκοχρεωλυτικής δόσης αποπληρωμής σε επίπεδο που υπερβαίνει αυτό που αντιστοιχεί σε αποπληρωμή μόνο τόκων για καθορισμένη βραχυπρόθεσμη περίοδο.

Καταβολή μόνο Τόκων: Κατά τη διάρκεια καθορισμένης βραχυπρόθεσμης περιόδου καταβάλλονται μόνο τόκοι.

Μειωμένη Δόση Μικρότερη τωv Οφειλόμενων Τόκων: Μείωση της τοκοχρεωλυτικής δόσης αποπληρωμής σε επίπεδο μικρότερο από αυτό που αντιστοιχεί σε αποπληρωμή μόνο τόκων για καθορισμένη βραχυπρόθεσμη περίοδο. Οι ανεξόφλητοι τόκοι κεφαλαιοποιούνται ή διευθετούνται.

Περίοδος Χάριτος: Αναστολή πληρωμών για προκαθορισμένη περίοδο. Οι τόκοι κεφαλαιοποιούνται ή διευθετούνται.

Μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις (με διάρκεια μεγαλύτερη των δύο ετών)

Μείωση Επιτοκίου: Μείωση του επιτοκίου ή του επιτοκιακού περιθωρίου.

Παράταση Διάρκειας: Επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου (δηλαδή μετάθεση της συμβατικής ημερομηνίας καταβολής της τελευταίας δόσης του δανείου).

Διαχωρισμός Οφειλής: Διαχωρισμός της οφειλής του δανειολήπτη σε δύο τμήματα:

  • το τμήμα του δανείου, το οποίο ο δανειολήπτης εκτιμάται, ότι μπορεί ν αποπληρώνει, με βάση την υφιστάμενη και την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής του, και
  • το υπόλοιπο τμήμα του δανείου, το οποίο τακτοποιείται μεταγενέστερα, με ρευστοποίηση περιουσίας ή άλλου είδους διευθέτηση, η οποία συμφωνείται εξ αρχής από τα δυο μέρη.

Μερική Διαγραφή Οφειλής: Οριστική διαγραφή μέρους της συνολικής απαίτησης του ιδρύματος, ώστε η εναπομένουσα οφειλή να διαμορφωθεί σε ύψος που εκτιμάται ότι είναι δυνατό να εξυπηρετηθεί ομαλά.

Λειτουργική Αναδιάρθρωση Επιχείρησης: Αναδιοργάνωση της επιχείρησής, ώστε να καταστεί βιώσιμη και ικανή για την ομαλή εξυπηρέτηση των οφειλών της. Η αναδιοργάνωση μπορεί να περιλαμβάνει ενέργειες όπως η αλλαγή διοίκησης, η πώληση περιουσιακών στοιχείων, ο περιορισμός του κόστους, ο εταιρικός μετασχηματισμός, η ανανέωση πιστωτικών ορίων ή/και η παροχή νέων δανείων.

Συμφωνία Ανταλλαγής Χρέους με Μετοχικό Κεφάλαιο: Μετατροπή μέρους της οφειλής σε μετοχικό κεφάλαιο, ώστε η εναπομένουσα οφειλή να διαμορφωθεί σε ύψος που εκτιμάται ότι είναι δυνατό να εξυπηρετηθεί ομαλά.

Λύσεις Οριστικής Διευθέτησης

Ως λύση οριστικής διευθέτησης ορίζεται οποιαδήποτε μεταβολή του είδους της συμβατικής σχέσης μεταξύ και δανειολήπτη ή ο τερματισμός αυτής, με στόχο την οριστική τακτοποίηση της απαίτησης του ιδρύματος έναντι του δανειολήπτη. Η λύση αυτή μπορεί να συνδυάζεται με παράδοση (εθελοντική) της εμπράγματης εξασφάλισης στο ίδρυμα προς μείωση του συνόλου της απαίτησης ή ακόμα και με οικειοθελή ρευστοποίηση των εξασφαλίσεων προς τακτοποίηση της απαίτησης.

Λοιπές Εξωδικαστικές Ενέργειες: Οι εξωδικαστικές ενέργειες που δεν εμπίπτουν σε κάποια από τις παρακάτω κατηγορίες.

Εθελοντική Παράδοση Ενυπόθηκου Ακινήτου: Ο δανειολήπτης, ο οποίος δεν μπορεί να ανταποκριθεί στους όρους αποπληρωμής ενυπόθηκου δανείου, παραχωρεί οικειοθελώς (δηλαδή χωρίς να απαιτηθεί η προσφυγή σε δικαστικές ενέργειες από πλευράς του ιδρύματος) την κυριότητα του υπέγγυου ακινήτου στο ίδρυμα. Στη σχετική συμφωνία διατυπώνεται σαφώς ο τρόπος διευθέτησης του τυχόν. υπολοίπου. Η εν λόγω λύση μπορεί να αφορά οικιστικό Ακίνητο ή επαγγελματική στέγη.

Μετατροπή σε Ενοικίαση/Χρηματοδοτική Μίσθωση: Ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στο ίδρυμα  υπογράφοντας σύμβαση ενοικίασης/χρηματοδοτικής μίσθωσης, η οποία του εξασφαλίζει τη δυνατότητα μίσθωσης του ακινήτου για ορισμένη ελάχιστη χρονική περίοδο. Η εν λόγω λύση μπορεί να αφορά οικιστικό ακίνητο ή επαγγελματική στέγη.

Εθελοντική Εκποίηση Ενυπόθηκου Ακινήτου: Ο δανειολήπτης προβαίνει οικειοθελώς σε πώλησή του υπέγγυου ακινήτου σε τρίτο με τη σύμφωνη γνώμη του ιδρύματος. Στην περίπτωση που το τίμημα της πώλησης υπολείπεται του συνόλου της οφειλής, το ίδρυμα προβαίνει σε διαγραφή της εναπομένουσας οφειλής. Η εν λόγω λύση μπορεί να αφορά οικιστικό ακίνητο ή επαγγελματική στέγη.

Διακανονισμός Απαιτήσεων: Εξωδικαστική συμφωνία κατά την οποία το ίδρυμα λαμβάνει είτε εφάπαξ καταβολή σε μετρητά (ή ισοδύναμα μετρητών) είτε σειρά προκαθορισμένων τμηματικών καταβολών. Στο πλαίσιο του διακανονισμού το ίδρυμα ενδέχεται να προβαίνει σε μερική διαγραφή της απαίτησης.

Υπερθεματιστής σε πλειστηριασμό: Το ίδρυμα υπερθεματίζει στον πλειστηριασμό αποκτώντας την κυριότητα του ενυπόθηκου ακινήτου ή άλλης εμπράγματης εξασφάλισης στο πλαίσιο ευρύτερης συμφωνίας οριστικής διευθέτησης της οφειλής με τη συναίνεση του δανειολήπτη.

Ολική Διαγραφή- Οφειλής: Το ίδρυμα αποφασίζει τη διαγραφή του συνόλου της οφειλής εφόσον δεν υπάρχουν ρευστοποιήσιμα στοιχεία και δεν αναμένεται περαιτέρω ανάκτηση.

Δείτε εδώ ολόκληρο το ΦΕΚ


Πηγή:www.newsbeast.gr http://www.newsbeast.gr/financial/arthro/2331222/.V6GaosIUAWI.facebook

 

''Η άλλη όψη του νομίσματος''

Σίγουρα επικρατεί ένας “μύθος” γύρω από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων), αλλά πιστέψτε με δεν είναι παρά μια μεγάλη παραπλάνηση. Σίγουρα για πολλούς πωλητές ακινήτων είναι δυσάρεστη η ύπαρξη αυτού του φόρου διότι αγόρασαν πολύ ακριβά το ακίνητο τους, σε τιμές που υπερβαίνουν ως και το διπλάσιο από την σημερινή και δυσκολεύονται να αποπληρώσουν τα δάνεια τους λόγω της κακής οικονομικής κατάστασης της χώρας μας.

Είτε είναι κάτοχοι ενός ή περισσοτέρων διαμερισμάτων που τα τελευταία χρόνια 40 χρόνια τα ξεζούμισαν στην κυριολεξία, νοικιάζοντας τα όλα αυτά τα χρόνια, χωρίς να έχουν ρίξει ούτε ένα ευρώ για την ανακαίνιση και την αναβάθμισή της ακίνητης περιουσίας τους, έτσι λοιπόν αυτά τα ακίνητα ερήμωσαν και άρχισαν να έχουν έξοδα χωρίς έσοδα. Λογικό να τους ενοχλεί ο ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Από την άλλη όμως έχουμε τους Αγοραστές για τους οποίους θα τολμούσα να γράψω πως είναι μια “Χρυσή Περίοδος” και επιτρέψτε μου να σας το εξηγήσω με ένα παράδειγμα:

Αγοραστής ακινήτου πριν την επιβολή του ΕΝ.Φ.Ι.Α, έτος 2009.

Ακίνητο 100τ.μ, 25ετών, περιοχής Δελφών πραγματικής αξίας 150.000€ το 2009

Αντικειμενική Αξία                                                                        100.000€

Πραγματική Αξία                                                                          150.000€

Φόρος Μεταβίβασης 9%-11% (αντικειμενική)...,.,                     11.021€

Φόρος  Μεταβίβασης ΓΚ 9%-11% πραγματική)                      16.686 €

ο φόρος μεταβίβασης ήταν 9% έως τις 15.000€ και 11% στο υπόλοιπο + 3% δημοτικός φόρος

                                                                                                        161.000€

Κτηματομεσιτικά                                                                              3.690€

Κατά προσέγγιση Συμβολαιογραφικά έξοδα                               1.400€

Υποθηκοφυλακείο                                                                              500€   

Κατά προσέγγιση Δικηγορικά έξοδα                                                600€

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ                                                                      167.190€

Ακίνητο 100τμ, 25ετών, περιοχής Δελφών, πραγματικής αξίας 70.000 ευρώ  το 2016

 

Αντικειμενική Αξία                            80.000€    

Πραγματική Αξία                             70.000 €

Φόρος Μεταβίβασης  3%                 2.472€

                                                           82.400€

 

ΕΝ.Φ.Ι.Α 350€χ25 έτη                                           8.750€

Κτηματομεσιτικά                                                    2.100€

Κατά ποοσέννιση Συμβολαιογραφικά έξοδα     1.250€

Κτηματολόγιο  _                                                        550€

ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ                                              94.500€

Πέρα λοιπόν από το όφελος του ότι ο Αγοραστής αγοράζει ένα προϊόν με τα μισά χρήματα πληρώνει και 7.350 ευρώ λιγότερο φόρο. Ως κόστος διαβίωσης για 25 έτη. Επίσης, έχει μειωθεί και η αμοιβή του κτηματομεσίτη σχεδόν 1.000 ευρώ. Ξεχωρίστε λοιπόν το βάρος των τωρινών ιδιοκτητών, από το όφελος των υποψήφιων ιδιοκτητών.

Σημείωση 1: Τα έξοδα του δικηγόρου μπορεί να αποφευχθούν αν και ο υπογραφών το άρθρο πιστεύει πως ένα τέτοιο έξοδο δεν πρέπει να το αποφεύγει ο Αγοραστής, αλλά να συνεχίζει να χρησιμοποιεί τον νομικό του σύμβουλο για την αγορά ακίνητης περιουσίας.

Σημείωση 2: Το μεγάλο πλήγμα που υπέστησαν οι κατασκευές με την επιβολή του Φ.Π.Α.

Σημείωση 3: Τα δάνεια των τραπεζών και την επανεμφάνιση των.

 

 

 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Κούσης Γεώργιος

 

Τα τεχνολογικά επιτεύγματα φέρνουν ανατροπές στην αγορά ακινήτων του μέλλοντος.

Τα τεχνολογικά επιτεύγματα φέρνουν ανατροπές στην αγορά ακινήτων του μέλλοντος

Σύγχρονα κτίρια γραφείων, έκρηξη του ηλεκτρονικού εμπορίου που έχει αλυσιδωτές αντιδράσεις στους αποθηκευτικούς χώρους και τα σημεία πώλησης, αναπλάσεις περιοχών εξαιτίας της διείσδυσης της τεχνολογίας στην καθημερινότητα, ανάπτυξη νέων κατοικιών και οικισμών θα είναι τα επόμενα χρόνια οι προκλήσεις στο παγκόσμιο real estate.

Άλλωστε, ήδη παρατηρούνται ραγδαίες εξελίξεις στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, αλλά και των κατοικιών εξαιτίας της αλλαγής του τρόπου ζωής. Για παράδειγμα, στην Ελλάδα η έλλειψη σύγχρονων γραφειακών χώρων με όλα τα τεχνολογικά «καλούδια» (γραμμές για ταχύτατο ίντερνετ, ηλεκτρονικά συστήματα ασφάλειας κ.λπ.) ουσιαστικά διώχνει τις μεγάλες πολυεθνικές ή μειώνει τα μισθώματα που δίνονται.

Ωστόσο, τόσο στις προηγμένες χώρες όσο και στην ελληνική αγορά παρατηρούνται ήδη σημαντικές ανατροπές στον χώρο του real estate εξαιτίας της τεχνολογίας που «σαρώνει» τα πάντα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, η μεγάλη άνοδος του ηλεκτρονικού εμπορίου έχει οδηγήσει χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα καταστημάτων στα… αζήτητα. Οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον κλάδο μπορούν με ένα μόνο γραφείο και ορισμένες αποθήκες για τα προϊόντα που διαθέτουν, να εξυπηρετούν τους πελάτες τους χωρίς να χρειάζεται να μισθώσουν μια καλή «βιτρίνα» στις πολυσύχναστες περιοχές. Άλλωστε, η καλύτερη «βιτρίνα» θεωρείται πλέον αυτή του διαδικτύου.

Επίσης, στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics) αλλάζουν τα δεδομένα καθώς δημιουργούνται «έξυπνες» αποθήκες και γραφεία, με συστήματα που ενημερώνουν για τη διαθεσιμότητα, πού βρίσκονται τα προϊόντα, πότε μπορεί να υπάρξει εφοδιασμός κ.λπ.

Σύντομα… κοντά μας Έρευνα της εταιρείας ακινήτων Knight Frank αναλύει πέντε τεχνολογικά επιτεύγματα που θα μπορούσαν να αλλάξουν τα πάντα στα ακίνητα. Πέντε πράγματα που δεν είναι μακριά από το να γίνουν πραγματικότητα.


- Το πρώτο είναι η χρησιμοποίηση ρομπότ που θα κάνουν συγκεκριμένες εργασίες στα γραφεία, από εκτυπώσεις μέχρι υπηρεσίες ασφαλείας ή σύνδεσης με έναν εργαζόμενο που βρίσκεται στο σπίτι και δεν χρειάζεται αυτοπρόσωπη παρουσία. Το στοιχείο αυτό θα μείωνε τις ανάγκες για μεγάλους γραφειακούς χώρους αλλά θα απαιτούνταν αποθηκευτικοί χώροι για τα ρομπότ.

- Το δεύτερο είναι η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου σε συνδυασμό και με τα «έξυπνα» σπίτια. Το ψυγείο π.χ. θα δίνει πληροφορίες για τις ελλείψεις προϊόντων, θα προτείνει λίστα με ψώνια και με ένα «κλικ» θα γίνεται ηλεκτρονικά η παραγγελία. Το σενάριο αυτό θα δώσει ώθηση στην εφοδιαστική αλυσίδα και θα άνοιγε τον δρόμο για την ανάπτυξη «έξυπνων» επαγγελματικών χώρων.

- Στις έρευνες που κάνουν επιχειρήσεις στο εξωτερικό μπήκε η ιδέα για τη χρησιμοποίηση drones (μη επανδρωμένων αεροσκαφών) για μεταφορά π.χ. κάποιων προϊόντων ή για άλλες εργασίες.

- Επίσης, οι τρισδιάστατες εκτυπώσεις θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για την παραγωγή εξαρτημάτων που θα οδηγούσε στη δημιουργία άλλων εργοστασίων αλλά και ανατροπών στην εφοδιαστική αλυσίδα.

- Τέλος, μια μεγάλη αλλαγή στην καθημερινότητα αναμένεται να φέρει η χρήση υπολογιστών στα αυτοκίνητα. Οι οδηγοί θα μπορούν να έχουν πληροφόρηση για τα πάντα, να επικοινωνούν με άλλους οδηγούς, να μαθαίνουν για την κίνηση στους δρόμους, τη διευκόλυνση των μετακινήσεών τους κ.λπ.

- Το γεγονός αυτό θα προσέφερε καλύτερη ποιότητα ζωής, θα επέτρεπε την αναβάθμιση περιοχών με πεζοδρομήσεις, τη διευκόλυνση του εμπορίου και γενικά την καλυτέρευση των συνθηκών που θα προσέλκυε πολίτες να ζήσουν και να εργαστούν εκεί.

Τα σχέδια Αν στην Ελλάδα όλα αυτά μοιάζουν με σενάρια επιστημονικής φαντασίας, σε πόλεις που αποτελούν πόλο έλξης επιχειρήσεων ή ανθρώπων που θέλουν να ζήσουν εκεί έχουν αρχίσει και γίνονται τέτοια σχέδια. «Εξυπνα» κτίρια κτίζονται σε όλο τον κόσμο, αλλάζοντας τον τρόπο ζωής εκατοντάδων χιλιάδων ανθρώπων.


Πηγή : design-construction.gr

 

«Κούρεμα» στα ενοίκια επαγγελματικής στέγης

«Κούρεμα» στα ενοίκια επαγγελματικής στέγης

Τον χάρτη των ενοικίων της επαγγελματικής στέγης επανασχεδιάζει τα τελευταία χρόνια η δικαιοσύνη, προχωρώντας σε... βαθιά «κουρέματα» λόγω της μεγάλης οικονομικής κρίσης και «ανακουφίζοντας» χιλιάδες ενοικιαστές που προσφεύγουν σωρηδόν στα δικαστήρια. 
 
Με αλλεπάλληλες δικαστικές αποφάσεις κρίθηκε πλέον αμετάκλητα ότι στα συμβόλαια εμπορικών μισθώσεων, που καταρτίσθηκαν προ της κρίσης ή στο ξεκίνημά της (π.χ. το 2010, όταν δεν είχε ακόμα συνειδητοποιηθεί το μέγεθος της επερχόμενης καθίζησης) πρέπει να επιβληθούν δικαστικά μειώσεις, που συνήθως κυμαίνονται γύρω στο 20%, αλλά μπορεί να φθάσουν μέχρι και το 50%. 
 
Το «κούρεμα» αυτό που έχει πλέον επικυρωθεί «και με τη βούλα» του Αρείου Πάγου, ενώ είναι αρχικά προσωρινό για 1-2 χρόνια (ανάλογα με τη διάρκεια ισχύος που του δίνει κάθε δικαστική απόφαση) γίνεται τελικά «μακράς διαρκείας» αφού η αρεοπαγιτική νομολογία επιτρέπει πλέον μόνο μικρές ετήσιες αυξήσεις για το μέλλον (σε ποσοστό 75% του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή - ΔΤΚ) καταργώντας κάθε συμφωνία που έχει γίνει ιδιοκτητών - ενοικιαστών στο παρελθόν για μεγάλες αυξήσεις (π.χ. 10-15% ετησίως).
 
Η αρεοπαγιτική αυτή κρίση έχει προκαλέσει «έκρηξη» σχετικών αγωγών για μείωση ενοικίων επαγγελματικής στέγης, όταν οι δύο πλευρές δεν τα βρίσκουν στις κατ' ιδίαν διαπραγματεύσεις, καθώς πολλοί ενοικιαστές σπεύδουν να αξιοποιήσουν την ευνοϊκή νομολογία σε διάφορα δικαστήρια της χώρας.
 
Ωστόσο, η δικαιοσύνη εμφανίζεται αρνητική απέναντι στο «κούρεμα» ενοικίων που συμφωνήθηκαν πιο πρόσφατα, μεσούσης της κρίσης, ενώ δηλαδή είχαν φανεί τα αποτελέσματά της στην αγορά και δεν μπορούσε πλέον να υποστηρίξει κανείς ότι αιφνιδιάστηκε από την απρόβλεπτη μεταβολή των οικονομικών συνθηκών. Ηδη εκδόθηκε η πρώτη σχετική απόφαση Πρωτοδικείου που λέει «όχι» στο «κούρεμα» ενοικίου καταστήματος που συμφωνήθηκε στα μέσα του 2013, αφού τότε δεν μπορούσε να γίνει επίκληση των αιφνίδιων και δραματικών αλλαγών που έφερε η οικονομική κρίση. 
 
Αντίθετα, για τα παλαιότερα μισθωτικά συμβόλαια (που καταρτίστηκαν πριν από την κρίση και συνέχισαν να «τρέχουν» στη διάρκειά της ή όσα υπογράφηκαν κατά το πρώτο διάστημα, όταν δεν ήταν ακόμα ορατές οι αλυσιδωτές επιπτώσεις των μνημονιακών μέτρων) η νομολογία των δικαστηρίων εξακολουθεί να «ψαλιδίζει» σημαντικά τα ενοίκια σε εμπορικά καταστήματα, γραφεία, εστιατόρια, μπαρ, καφετέριες κλπ. σε όλη τη χώρα. Την ίδια στιγμή, η εμπειρία έχει καταδείξει ότι στις κατοικίες η μείωση ενοικίων έχει γίνει συνήθως μετά από σχετική συνεννόηση και συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών, χωρίς να χρειάζεται η διαδικασία προσφυγής στα δικαστήρια, όπως γίνεται στην περίπτωση της επαγγελματικής στέγης, όπου η μισθωτική σύμβαση έχει πολύ μεγαλύτερη διάρκεια. 
 
Η ευνοϊκή για τους ενοικιαστές νομολογία των δικαστηρίων (που επικυρώθηκε και από τον ΑΠ) στηρίζεται στη διαπίστωση ότι η μεγάλη οικονομική κρίση με τα βαριά μέτρα που επιβλήθηκαν από το 2010 έχουν οδηγήσει σε ουσιώδη και απρόβλεπτη (κατά τον χρόνο σύναψης των μισθωτηρίων) μεταβολή των συνθηκών έτσι ώστε να επιβάλλεται η δικαστική μείωση των ενοικίων με βάση τις αρχές της καλής πίστης, της ευθύτητας και εντιμότητας των συναλλαγών. Δέχεται δηλαδή ότι αν γνώριζαν την επερχόμενη καθίζηση της αγοράς, δεν θα είχαν συμφωνήσει ένα τόσο υψηλό ενοίκιο, που οφείλει να μειωθεί για να αποκατασταθεί η ισορροπία που πρέπει να υπάρχει μεταξύ των δύο πλευρών, έτσι ώστε να μη διαταράσσεται από ένα υπέρμετρο για τον ενοικιαστή βάρος. 
 
Τη στιγμή που η νομολογία λέει «ναι» στο «κούρεμα» των παλαιότερων υψηλών ενοικίων, ενώ βάζει ταυτόχρονα «φρένο» στη μείωση των νεότερων συμφωνημένων ενοικίων (στα μέσα της κρίσης), άγνωστο παραμένει ποια θα είναι η στάση της δικαιοσύνης απέναντι και στα μεταγενέστερα αυτά συμβόλαια, εφόσον συνεχιστεί η ύφεση και δεχθεί νέο πλήγμα η αγορά ακινήτων ή μειωθούν σημαντικά οι αντικειμενικές αξίες, κλπ. 
 
Πάντως, αν υπάρξει στο μέλλον αιφνίδια ανάκαμψη της οικονομίας και της αγοράς ακινήτων σε κάποια περιοχή, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί (με βάση την αντίστοιχη νομολογία) να ζητήσει δικαστικά την αύξηση του ενοικίου. 
 
Η αρεοπαγιτική νομολογία δικαιολογεί τις δικαστικές μειώσεις των ενοικίων επαγγελματικής στέγης συγκαταλέγοντας στα έκτακτα, αιφνίδια και απρόβλεπτα γεγονότα (που δεν μπορούσε να περιμένει κάποιος κατά τη σύναψη των μισθωτικών συμβολαίων), τη μεγάλη οικονομική κρίση, την επιβολή από το 2010 αυστηρών δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων λιτότητας, που οδήγησαν σε περικοπή μισθών και συντάξεων, σε δραματική αύξηση της ανεργίας, «λουκέτα» σε πολλές επιχειρήσεις, μείωση της αγοραστικής δύναμης του πληθυσμού και της εμπορικής κίνησης καταστημάτων, έλλειψη ρευστότητας, αδυναμία δανειοδοτήσεων από το τραπεζικό σύστημα, μείωση του τζίρου και των κερδών, καθίζηση της αγοράς των ακινήτων (που παραμένουν «ξενοίκιαστα», με χαμηλή αγοραία και μισθωτική αξία). 
 
Η δικαιοσύνη δέχθηκε μάλιστα σε αρκετές περιπτώσεις ως νόμιμη την αναδρομική μείωση του ενοικίου, όταν το Εφετείο επιβάλλει ακόμα μικρότερο ποσό σε σύγκριση με αυτό που καθόρισε η πρωτόδικη απόφαση. 
Ετσι, η περικοπή του μισθώματος μπορεί να επιτευχθεί στην πράξη πολύ νωρίτερα για τον ενοικιαστή, δηλαδή από τότε που κοινοποίησε την αγωγή του στον ιδιοκτήτη. 
 
Οι πρώτες δικαστικές αποφάσεις που άνοιξαν δειλά δειλά τον «χορό» των μειώσεων, ήλθαν από Πρωτοδικεία της Περιφέρειας (Βόλου, Μεσσηνίας κλπ.) αλλά και της Αθήνας το 2011. 
 
Ακολούθησαν αντίστοιχες εφετειακές αποφάσεις, που είτε επιβεβαίωσαν τις πρώτες μειώσεις (ύψους 10-15%) είτε «κούρεψαν» ακόμα περισσότερο τα ενοίκια, σε σύγκριση με τις πρωτόδικες αποφάσεις. 
Η νομολογία του ΑΠ επικύρωσε τώρα τις μειώσεις των ενοικίων, καταργώντας ταυτόχρονα τις ρήτρες των συμβολαίων για μεγάλες αυξήσεις στο μέλλον, βάζοντας ως «πλαφόν» το 75% του ΔΤΚ και επιτρέποντας τις αναδρομικές μειώσεις. Στις δικαστικές αποφάσεις γίνεται επίκληση παραδειγμάτων στις ίδιες περιοχές, με μείωση ενοικίων κατά 15-25% (σε Περιστέρι, Αιγάλεω, Παγκράτι, αλλά και σε Βόλο, Θεσσαλονίκη, Κέρκυρα κλπ.). 
 
ΤΟ ΣΚΕΠΤΙΚΟ
 
Απορριπτική κρίση για σύμβαση του 2013
 
Στον αντίποδα των περιπτώσεων που περιγράφονται στη διπλανή στήλη βρίσκεται υπόθεση αγωγής που υπέβαλε επιχείρηση Internet-καφέ στην Αθήνα στο Πρωτοδικείο, ζητώντας τη δικαστική μείωση του ενοικίου, που συμφώνησε από την άνοιξη του 2013 σε σύμβαση που θα διαρκέσει μέχρι το 2025. Το συμφωνητικό πρόβλεπε ενοίκιο 1.500 € μηνιαίως και ετήσια αναπροσαρμογή σε ποσοστό 100% του ΔΤΚ (όπως καθορίζεται από τη Στατιστική Υπηρεσία). 
Μολονότι την επόμενη χρονιά το νοίκι έμεινε το ίδιο, η επιχείρηση ζήτησε δικαστικά τη μείωση στα 1.000 ευρώ επικαλούμενη τη μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της χώρας, τη μείωση της μισθωτικής αξίας γειτονικών ακινήτων, την πτώση του τζίρου λόγω της συνεχιζόμενης ύφεσης. 
 
Ωστόσο το Πρωτοδικείο απέρριψε τη σχετική αίτηση ασφαλιστικών μέτρων για άμεσο «κούρεμα», κρίνοντας ότι δεν προσκομίστηκαν στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι υπήρξε πτώση του τζίρου που συνδέεται με την επικρατούσα οικονομική ύφεση. 
 
Παράλληλα το δικαστήριο δέχθηκε ότι η κρίση που πλήττει τη χώρα την τελευταία 5ετία και η παρατεταμένη ύφεση, που έχουν περιορίσει την καταναλωτική κίνηση όλων των εμπορικών επιχειρήσεων, δεν μπορούν να θεωρηθούν στη συγκεκριμένη υπόθεση ως απρόβλεπτη μεταβολή συνθηκών. Κι αυτό γιατί η μίσθωση συμφωνήθηκε το 2013 διαρκούσης της οικονομικής κρίσης, ενώ το αντικείμενο της επιχείρησης (καφετέρια με Internet κλπ.) προσελκύει, λόγω του είδους της και του χαμηλού αντιτίμου των προϊόντων που προσφέρει, σταθερά μεγάλο αριθμό πελατών. 

Το δικαστήριο έλαβε επίσης υπόψη του το γεγονός ότι κοντά στεγάζεται και κρατική υπηρεσία με μεγάλο αριθμό εργαζομένων και προσερχόμενων πολιτών, καθώς και ότι παρόμοια ενοίκια έχουν συμφωνήσει και άλλες παρεμφερείς γειτονικές επιχειρήσεις, αντίστοιχων διαστάσεων. 

 
ΟΙ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΕΥΝΟΪΚΏΝ ΑΠΟΦΑΣΕΩΝ 
 
Από 11.500€ τον μήνα το μίσθωμα έπεσε σε 6.000€
 
Σε μια χαρακτηριστική περίπτωση, είχε συμφωνηθεί σε περιοχή της Αττικής, μερικά χιλιόμετρα έξω από τον Πειραιά, η ενοικίαση ισόγειου καταστήματος 335 τ.μ., πάνω σε πλατεία, από τις αρχές του 2005 μέχρι και το 2017, με μηνιαίο ενοίκιο 7.848 € που θα ανέβαινε κάθε χρόνο 6% (συν τέλη χαρτοσήμου 3,6%) για να λειτουργήσει ως καφετέρια-μπαρ, fast food-πιτσαρία. Το καλοκαίρι του 2011 το ενοίκιο είχε αυξηθεί κατά 42% φθάνοντας τα 11.132 € (11.533 με το χαρτόσημο), όταν η ενοικιάστρια επιχείρηση προσέφυγε στα δικαστήρια ζητώντας να εγκρίνουν σημαντική μείωση (στην οποία δεν συμφωνούσαν οι συνιδιοκτήτες), θεωρώντας την αναγκαία, καθώς ο κύκλος εργασιών, λόγω κρίσης, έπεσε κατακόρυφα, περιορίστηκε το προσωπικό ενώ άλλα καταστήματα τριγύρω έκλεισαν.
 
Ο ΑΠ συμφώνησε στον ισχυρισμό ότι για τη συντριπτική πλειοψηφία των καταναλωτών η δαπάνη στην εστίαση χαρακτηρίζεται πλέον ως πολυτελής, ενώ διαπίστωσε από τα προσκομισθέντα στοιχεία ότι πράγματι υπήρξε πτωτική πορεία και στα ενοίκια των γύρω ακινήτων. Κάνοντας δεκτή την αγωγή των ενοικιαστών, έκρινε ότι δεν είναι επαρκής η μείωση του ενοικίου που αποφάσισε το Πρωτοδικείο Πειραιά σε 8.040 €, αλλά επικύρωσε την ακόμα μεγαλύτερη μείωση (και μάλιστα αναδρομικά από τον Οκτώβριο 2011) που έκρινε ως επιβεβλημένη το Εφετείο, στα 6.030 €. 

Τα συμβόλαια

 
Ο ΑΠ δέχθηκε επίσης ότι δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη ως ασφαλή και αξιόπιστα συγκριτικά στοιχεία, τα συμβόλαια για μισθωτήρια γειτονικών εμπορικών μισθώσεων που υπογράφηκαν αρκετά χρόνια πριν την κρίση, ούτε διάφορες αγγελίες για ενοικίαση που αναρτώνται στο Διαδίκτυο, καθώς αυτές δεν σημαίνουν ότι υπογράφηκε πράγματι και σχετική σύμβαση με αυτό το μηνιαίο μίσθωμα. 

Παράλληλα απέκρουσε ως αποδεικτικό στοιχείο τις φωτογραφίες άλλων καταστημάτων της περιοχής που παρουσιάζουν κίνηση, καθώς δεν αποδεικνύουν τον πραγματικό τζίρο, ενώ από τα προσκομισθέντα συμβόλαια αποδείχθηκε η πτωτική πορεία των ενοικίων σε όλα τα γειτονικά καταστήματα, με συνέπεια το ελεύθερα διαμορφούμενο ενοίκιο να θεωρείται πολύ κατώτερο του συμφωνηθέντος, που γι' αυτό τον λόγο πρέπει να μειωθεί. 

 
Σε άλλη περίπτωση, συμφωνήθηκε το 2008 η ενοικίαση αντίστοιχου καταστήματος 354 τ.μ. σε πόλη της Θεσσαλίας μέχρι το 2024 με μηνιαίο μίσθωμα 8.000 € (για εστιατόριο-καφέ-γλυκά) και ετήσια αύξηση σε ποσοστό μεγαλύτερο κατά 1% του ΔΤΚ. Σύντομα ο χώρος νοικιάστηκε σε άλλη εταιρεία ως fast food το 2009 με ενοίκιο 8.702 €, που μετά την έλευση της κρίσης από τα τέλη του χρόνου και την ύφεση στην αγορά, ήταν πλέον υπέρμετρα επαχθές για την ενοικιάστρια επιχείρηση. 
 
Το Πρωτοδικείο, όπου προσέφυγε, μείωσε το ενοίκιο στα 7.140 € ενώ το Εφετείο προχώρησε σε μεγαλύτερη μείωση στα 6.720 €, κρίνοντας ωστόσο νόμιμο τον τρόπο που είχαν συμφωνήσει οι δύο πλευρές στο μισθωτήριο για την αναπροσαρμογή του ενοικίου. 
 
Εδωσε «γραμμή»
 
Ομως, ο ΑΠ, ανατρέποντας την εφετειακή απόφαση, άνοιξε τον δρόμο για ακόμα μεγαλύτερη μείωση του ενοικίου, καθώς έκρινε ότι από τη στιγμή που υπήρξε απόφαση για δικαστική μείωση του ενοικίου, η περαιτέρω αναπροσαρμογή δεν μπορεί να γίνεται με βάση όσα συμφώνησαν οι δύο πλευρές στο μισθωτήριο αλλά μόνο σε ποσοστό 75% του ΔΤΚ. Και παρέπεμψε την υπόθεση πάλι στο Εφετείο Λάρισας για να «ψαλιδίσει» ακόμα περισσότερο το ενοίκιο, σύμφωνα με τον τρόπο αναπροσαρμογής που υπέδειξε ο ΑΠ ότι έπρεπε να εφαρμοστεί από τα τέλη του 2011.
 
Ο τρόπος αυτός αυτόματης αναπροσαρμογής στο 75% του ΔΤΚ εμποδίζει ουσιαστικά την επάνοδο «τρελών» αυξήσεων στα ενοίκια που κυριαρχούσαν μέχρι πριν κάποιο διάστημα στην αγορά και τα οποία μπορούν να «πέφτουν» μέσα από σχετικές αγωγές ενοικιαστών και τις συνακόλουθες δικαστικές αποφάσεις.
  
Ο ενοικιαστής επαγγελματικής στέγης βγαίνει έτσι διπλά κερδισμένος από τη μείωση και τη μελλοντική τιμαριθμοποιημένη αναπροσαρμογή, καθώς δεν θα χρειάζεται να προσφεύγει συνεχώς στα δικαστήρια για να αποδείξει ότι εξακολουθεί να υφίσταται μια υπέρμετρα δυσμενής κατάσταση για εκείνον. 

Το πρόβλημα μετακυλίεται έτσι ουσιαστικά στον ιδιοκτήτη, αφού εκείνος θα πρέπει πλέον να προσφύγει δικαστικά για να διεκδικήσει αύξηση, αποδεικνύοντας ότι έχουν αλλάξει τα δεδομένα στην αγορά, σε σημείο που να επιβάλλεται αναπροσαρμογή υψηλότερη από το 75% του ΔΤΚ, που κρίθηκε από τον ΑΠ ως ένα ασφαλές κριτήριο για την ομαλοποίηση της αγοράς. 

 Σε άλλη υπόθεση, ο ΑΠ απέκρουσε τη συμφωνία αύξησης του ενοικίου κατά 10% ετησίως για επαγγελματική στέγη σε πόλη της Ηπείρου (εμπορικό κατάστημα) ανοίγοντας τον δρόμο για να γλιτώσουν οι ενοικιαστές ποσό 75.000 ευρώ περίπου που κατέβαλαν συνολικά με τις διογκωμένες αυξήσεις των τελευταίων ετών, σε περίοδο μεγάλης οικονομικής κρίσης, κατά παράβαση της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. 


ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ ΑΥΛΩΝΙΤΗΣ



Πηγή : ethnos.gr