Γενικές Πληροφορίες

Λεξικό ακινήτων

 Λεξικό οικοδομικών όρων

Αγροτεμάχιο είναι κάθε γεωτεμάχιο, το οποίο βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως ενός Δήμου.

Αέρας είναι τα χρήματα που δίνονται για την εκμίσθωση του ακινήτου, εκτος αυτών που αναφέρονται στο μισθωτήριο συμβόλαιο και αποτελούν το μηνιαίο μίσθωμα. Τα χρήματα του αέρα καταβάλλονται μια φορά και δε δηλώνονται στην εφορία .

Αντικειμενική αξία είναι η αξία η οποία προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της τιμής εκκίνησης της αξίας ενός ακινήτου με συντελεστές καθορισμένους από την Πολιτεία, οι οποίοι αφορούν στοιχεία του ακινήτου, π.χ. συντελεστής ορόφου, επιφανείας, παλαιότητας κ.λ.π. Η αντικειμενική αξία είναι συνήθως και το τίμημα που αναγράφεται επί των συμβολαίων αγοράς .

Αντιπαροχή είναι οταν ο οικοπεδούχος μεταβιβάζει το συμφωνημένο και εξ’ αδιαιρέτου ποσοστό του οικοπέδου του στον κατασκευαστή και κατά επακόλουθο στους αγοραστές που αυτός θα βρει, με αντάλλαγμα κάποιους χώρους από την νεοαναγειρόμενη οικοδομή.

Αποκλειστική χρήση χώρου είναι το ελεύθερο τμήμα οικοπέδου ή κτίσμα το οποίο με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δίνεται στην αποκλειστική χρήση μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Βάρη ακινήτου είναι η υποθήκη, η προσημείωση, η κατάσχεση συντηρητική ή αναγκαστική, η δουλεία επί ακινήτων, τα οποία σημειώνονται στα σχετικά βιβλία του Υποθηκοφυλακείου της έδρας του ακινήτου.

Δικαίωμα ύψους είναι το δικαίωμα ανεγέρσεως μελλοντικών ορόφων πάνω από τους ήδη υπάρχοντες .

Δρόμοι είναι οι κοινόχρηστες εκτάσεις, που εξυπηρετούν κυρίως τις ανάγκες κυκλοφορίας.

Σχέδιο πόλης είναι το διάγραμμα με τον τυχόν ειδικό πολεοδομικό κανονισμό που έχει εγκριθεί σύμφωνα με τις διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρηστους και δομήσιμους χώρους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε κάθε τμήμα ή ζώνη του οικισμού.

Κτηματολόγιο καταγράφει τα ακίνητα της κάθε περιφέρειας και αυτούς οι οποίοι τα κατείχαν ή τα κατέχουν (ανά ακίνητο καταγραφή).                     

 Εμπορική  είναι η πραγματική αξία του ακινήτου στην αγορά και ορίζεται  από την προσφορά και την ζήτηση 

Εξώστης είναι η οριζόντια προεξοχή της πλάκας του δαπέδου ορόφου ή δώματος, η οποία προβάλλει, με ή χωρίς τη χρήση δοκών, πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση και την προσωρινή παραμονή ανθρώπων.

Επικαρπία είναι η κατοχή ενός ακινήτου απο κάποιον, ο οποίος έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να κερδίζει από το ακίνητο του αλλά και να φορολογείται. 

Ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων.

Κάλυψη του οικοπέδου είναι η επιφάνεια που περιβάλλεται από τις προβολές των περιγραμμάτων όλων των κτιρίων του οικοπέδου πάνω σε οριζόντιο επίπεδο.

Κατάτμηση οικοπέδου είναι ο χωρισμός ενός οικοπέδου σε πιο μικρα οικόπεδα. Η κατάτμηση ενός οικοπέδου επιτρέπεται όταν. τα μικροτερα οικοπεδα που δημιουργουνται είναι όλα άρτια και οικοδομήσιμα σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις που ισχυουν

Κάτοψη είναι το γενικό πλάνο ενός κτίσματος αποτυπωμένο πάνω σε χαρτί. Κοινής χρήσης χώροι του κτιρίου και του οικοπέδου είναι οι χώροι, που προορίζονται για χρήση από όλους του ενοίκους του κτιρίου.

Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κάθε είδους δρόμοι, πλατείες, άλση και γενικά οι προοριζόμενοι για κοινή χρήση ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο του οικισμού ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε άλλο νόμιμο τρόπο.

Κοινωφελείς χώροι είναι οι χώροι του οικισμού που, σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, προορίζονται για την ανέγερση κατασκευών κοινής ωφέλειας.

Οικοδομικό τετράγωνο είναι κάθε δομήσιμη ενιαία έκταση, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού και περιβάλλεται από κοινόχρηστους χώρους.

Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο 

Πεζόδρομοι είναι οι δρόμοι, που προορίζονται κυρίως για την εξυπηρέτηση των πεζών.

Ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου είναι ο λόγος της μέγιστης επιφάνειας που επιτρέπεται να καλυφθεί προς τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου.

Πυλωτή είναι η ελεύθερη επιφάνεια του ισογείου επί της οποίας ανεγείρεται η οικοδομή.

Συντελεστής δόμησης (ειναι ο συντελεστης ο οποιος οριζει τα μεγιστα τετραγωνικα τα οποια μπορουν να κτιστουν .

Συντελεστής κάλυψης  οριζει το επιτρεπομενο οριο καλυψης ενος οικοπεδου σε κτισμα .

Υπεραξία είναι η διαφορά που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή αγοράς και την τιμή πώλησης ενός ακινήτου αφού αφαιρεθούν οι πληθωριστικές αναπροσαρμογές που ισχύουν για το διάστημα μεταξύ αγοράς και πώλησης.

Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1,50 μ. ψηλότερα από την οριστική στάθμη του εδάφους.

Εθνικό Κτηματολόγιο

Τι είναι το Εθνικό Κτηματολόγιο;

Το Εθνικό Κτηματολόγιο, είναι ένα σύστημα τεχνικών, νομικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της Ελληνικής Επικράτειας, οργανωμένο σε κτηματοκεντρική βάση σύμφωνα με τον Νόμο 2664/98.
Οι πληροφορίες αυτές αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στην δημοσιότητα των εγγεγραμμένων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών.

Ποιοι οι λόγοι για την επιβολή του Εθνικού Κτηματολογίου;

Οι λόγοι που επιβάλλουν την σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου στην χώρα μας θεωρούνται οι εξής:

Η διασφάλιση της δημόσιας πίστης στις συναλλαγές επί των ακινήτων.
Η ανάγκη καταγραφής και προστασίας της δημόσιας περιουσίας καθώς και ευαίσθητων τμημάτων της χώρας όπως τα δάση, οι αιγιαλοί οι βιότοποι κλπ. 
Η δυνατότητα χάραξης και εφαρμογής διαφόρων ειδών πολιτικής επί της γης (χωροταξικής, οικιστικής, αγροτικής, χρήσεων γης κλπ.).
Η δυνατότητα επιβολής διαφόρων φορολογιών επί της ακίνητης ιδιοκτησίας (φόρος ακίνητης περιουσίας, Τ.Α.Π. , έκτακτες εισφορές, ειδικά τέλη, κλπ.).

Ποια τα οφέλη από το Εθνικό Κτηματολόγιο;

Τα άμεσα οφέλη που εξασφαλίζονται για τον πολίτη είναι:

Οριστική και αμετάκλητη κατοχύρωση των τίτλων ιδιοκτησίας των πολιτών.
Διευκόλυνση και απλούστευση των μεταβιβάσεων της ακίνητης περιουσίας.
Μείωση στο ελάχιστο των εξόδων και του χρόνου που απαιτείται για κάθε μεταβίβαση.  Απαλλαγή των πολιτών από χρονοβόρες και δαπανηρές γραφειοκρατικές διαδικασίες.
Διασφάλιση της άμεσης και ασφαλούς διαδικασίας των απαλλοτριώσεων και των αποζημιώσεων.


Τα οφέλη που εξασφαλίζονται για την κοινωνία και το κράτος είναι:

 Αμετάκλητη οριοθέτηση της δημόσιας και δημοτικής περιουσίας.
 Αναβάθμιση του περιβάλλοντος με τον περιορισμό των πυρκαγιών, των καταπατήσεων και των αυθαιρεσιών.
 Εφαρμογή σύγχρονης αγροτικής πολιτικής με έργα που θα κάνουν τις εκμεταλλεύσεις γης πιο αποδοτικές.
 Εφαρμογή σύγχρονης οικιστικής πολιτικής που θα παρέχει πολεοδομημένη γη κατάλληλη για ανάπτυξη.
 Αξιοποίηση και προστασία των δασών και των λοιπών φυσικών πόρων.
 Αποκάλυψη δημόσιας περιουσίας αξίας τουλάχιστον τριών δισεκατομμυρίων Ευρώ.

Ποιο είναι το αντικείμενο του Εθνικού Κτηματολογίου;

Η χώρα μας έχει έκταση 131.950 τετραγωνικά χιλιόμετρα τα οποία κατανέμονται ως εξής:

Οικοδομημένες εκτάσεις 4.890 τ.χ.
Αγροτικές περιοχές 39.450 τ.χ.
Δασικός χώρος 82.070 τ.χ.
Λίμνες - ποτάμια 3.080 τ.χ.
Λοιπές εκτάσεις 2.460 τ.χ.

 Γεωτεμάχιο. Είναι ένα συνεχόμενο τμήμα της επιφανείας του εδάφους μαζί με τα κτίσματα που υπάρχουν σ΄ αυτό.
Κτηματολογικά διαγράμματα. Είναι αυτά στα οποία απεικονίζεται η κτηματογραφημένη περιοχή που ανήκει στην αρμοδιότητα κάθε κτηματολογικού γραφείου, τα οποία θα τηρούνται και σε ψηφιακή μορφή.
 Κτηματολογικοί πίνακες. Είναι τα αρχεία καταγραφής προσωρινών εμπράγματων δικαιωμάτων.
 Κτηματολογικά βιβλία. Αποτελούνται από τα κτηματολογικά φύλλα έντυπα ή ηλεκτρονικά, στα οποία καταχωρούνται όλες οι προβλεπόμενες από τον νόμο κτηματολογικές εγγραφές, αρχικές ή μεταγενέστερες. Σε κάθε φύλλο κτηματολογικού βιβλίου, στο οποίο θα καταχωρούνται όλες οι εγγραφές που το αφορούν.
Κωδικός αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου. (Κ.Α.Ε.Κ.) Είναι ένας 12ψήφιος μοναδικός αριθμός για κάθε γεωτεμάχιο της χώρας, ο οποίος θα είναι 16ψήφιος αν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία πολυκατοικίας.


Τα δύο πρώτα ψηφία αντιστοιχούν στον Νομό, τα δύο επόμενα στο Δήμο ή Κοινότητα, τα επόμενα δύο στον τομέα του Δήμου, τα επόμενα δύο στο Οικοδομικό τετράγωνο και τα τρία επόμενα στον αριθμό του οικοπέδου (ή γεωτεμαχίου).

Αν πρόκειται για οριζόντιο ιδιοκτησία (διαμέρισμα, γραφείο ή κατάστημα) τότε προστίθενται τέσσερα ακόμη ψηφία.

Τα δύο πρώτα στον αύξοντα αριθμό του κτηρίου (πολυκατοικίας) και τα δύο τελευταία στον όροφο και τη θέση της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Πρόσθετες πληροφορίες ακινήτου. Είναι εκείνες που προσδιορίζουν κάποιες πιθανόν έξτρα πληροφορίες όπως την χρήση του ή και την αξία του.

Η έρευνα ανεύρεσης του ιδιοκτήτη κάθε τεμαχίου γης, διαμερίσματος, επαγγελματικού χώρου κλπ. Θα μπορεί να γίνεται ως εξής:

 Με τον κωδικό αριθμό κάθε ακινήτου (Κ.Α.Ε.Κ).
 Με την διεύθυνση του κάθε ακινήτου.
Όταν θα ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο και η διασύνδεση των αρχείων του θα είναι επίσης άμεσα εφικτή η ανεύρεση της ακίνητης περιουσίας οποιουδήποτε ιδιοκτήτη σε ολόκληρη την χώρα.

Πότε θα ολοκληρωθεί το έργο;

Η σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου αναμένεται να διαρκέσει τουλάχιστον 15 χρόνια. Σε δήμους και κοινότητες που έχουν ενταχθεί στις αρχικές φάσεις του προγράμματος, το κτηματολόγιο έχει τεθεί σε λειτουργία από το 2004. Στους υπόλοιπους δήμους και κοινότητες , το κτηματολόγιο θα τεθεί σε λειτουργία σταδιακά.

Ο έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας

Ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας περιλαμβάνει:

 Έλεγχο της νομιμότητάς τους, όπως επίσης και του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του ακινήτου από τα βιβλία Μερίδων. Ο ανωτέρω έλεγχος πρέπει να καλύπτει χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών. 

Έλεγχο για τυχόν βάρη. (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή δικαστικές αποφάσεις από φυσικά ή νομικά πρόσωπα.) 

Έλεγχος αν το ακίνητο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά για την πράξη θανάτου στο ληξιαρχείο, το πιστοποιητικό κληρονομητήριου και το πιστοποιητικό που βεβαιώνει πως  δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί. Εάν δεν έχει εκδοθεί κληρονομητήριο, τότε ζητούνται από τον δήμο πιστοποιητικά των πλησιέστερων συγγενών. Επίσης ζητούνται πρακτικό δημοσίευσης διαθήκης, πιστοποιητικό μη αμφισβητήσεων του κληρονομικού δικαιώματος και πιστοποιητικό μη αποποίησης της κληρονομιάς. 

Έλεγχος στο Πρωτοδικείο όταν ο πωλητής έχει εμπορική δραστηριότητα, για πιστοποιητικό μη πτώχευσης ή μη υποβολής αίτησης για πτώχευση ή ότι δεν βρίσκεται σε καθεστώς αναγκαστικής διαχείρισης.

Τι πρέπει να γνωρίζετε για την κατασκευή καινούριας κατοικίας

Τι πρέπει να γνωρίζετε για την κατασκευή καινουριας κατοικίας

Για την κατασκευή καινούργιας κατοικίας απαιτείται να παρθούν κρίσιμες αποφάσεις και να γίνουν σωστές επιλογές προκειμένου να εξασφαλισθεί η καλύτερη ποιότητα κατασκευής. Τα στάδια κατασκευής είναι τα εξής:

Μελέτες. Για να επιτευχθεί η καλύτερη δυνατή κατασκευή πρέπει πρώτα απ΄ όλα να γίνουν οι κατάλληλες μελέτες από μηχανικό σύμφωνα με τις ανάγκες και τις επιθυμίες σας σχετικά με τη λειτουργικότητα, την αισθητική, το μέγεθος κ.λ.π. Οι μελέτες συντάσσονται έτσι ώστε να είναι σύμφωνες με τις πολεοδομικές διατάξεις και τους όρους δόμησης που ισχύουν για την περιοχή, καθώς και με τους ισχύοντες γενικούς κανονισμούς, όπως ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (Γ.Ο.Κ.), ο Νέος Αντισεισμικός Κανονισμός Οπλισμένου Σκυροδέματος (ΝΕΚΟΣ), ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, ο Κανονισμός Πυρασφάλειας κ.λ.π. Οι μελέτες που απαιτούνται να γίνουν είναι οι εξής:

Τοπογραφική. Αρχιτεκτονική.
Στατική & Αντισεισμική.
Θερμομόνωσης.
Πυροπροστασίας.
Μηχανολογικών / Υδραυλικών / Ηλεκτρολογικών Εγκαταστάσεων. (Η μελέτη Μηχανολογικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων απαιτείται για ακίνητο άνω των 3.000 τ.μ. και η μελέτη των υδραυλικών και αποχετεύσεων απαιτείται για ακίνητο πάνω από 2 ορόφους και 1.500τ.μ.)

Οικοδομική Άδεια. Βασικοτερη προυπόθεση για να αρχίσει η κατασκευή, είναι η έκδοση της οικοδομικής αδείας. Αυτή εκδίδεται από την Πολεοδομία και ισχύει για 4 χρόνια. Για της έκδοση της υποβάλλονται στην αρμόδια Πολεοδομία τα εξής:

Αίτηση του ιδιοκτήτη.
Οι μελέτες της κατοικίας όπως αναφέρουμε παραπάνω αναλυτικά.
Παραστατικά της πληρωμής των Μηχανικών για τις μελέτες.
Προϋπολογισμός του Έργου.
Δηλώσεις ανάθεσης ή ανάληψης μελετών και επιβλέψεων.
Διάφορες εγκρίσεις κατά περίπτωση (Δήμος, Δασική υπηρεσία, Αρχαιολογική υπηρεσία, κ.λ.π.
Αποδείξεις πληρωμής εισφορών προς το Δημόσιο και τους Ασφαλιστικούς Οργανισμούς
Για οικόπεδα άρτια χρειάζεται τίτλος κυριότητας και πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και για εκτός σχεδίου οικοπεδα χρειάζεται επιπλέον έγκριση από το Δασαρχείο.

Κατασκευή. Για την κατασκευή της κατοικίας θα πρέπει έχετε τις παρακάτω επιλογές:

Να αναθέσετε την κατασκευή εξ΄ ολοκλήρου σε εργολάβο και να στην παραδώσει περατωμένη.
Να αναθέσετε την κατασκευή σε έναν ή περισσότερους εργολάβους για επί μέρους εργασίες (μπετόν, τοιχοποιία, σοβάτισμα, κ.λ.π.).
Να αγοράσει ο εργολάβος τα υλικά ή να περιλαμβάνονται στη τιμή της εργασίας.
Να έχει ο εργολάβος την επιστασία ή να την αναθέσετε σε Μηχανικό.
Όποιος τρόπος και να επιλέξετε θα πρέπει να συνταχθεί ιδιωτικό συμφωνητικό που ονομάζεται συγγραφή υποχρεώσεων. Σε αυτήν θα πρέπει να αναφέρονται τα εξής:
Να περιγράφονται αναλυτικά οι εργασίες και τα υλικά.
Να καθορίζεται με σαφήνεια η τιμή της εργασίας και ο τρόπος πληρωμής.
Να διευκρινίζεται εάν στις τιμές περιλαμβάνεται ή όχι ο ΦΠΑ. ο οποίος βαρύνει τον ιδιοκτήτη.
Να προσδιορίζεται ο χρόνος εκτέλεσης και παράδοσης της εργασίας.
Να ορίζεται ότι ο εργολάβος υποχρεούται να τηρήσει τα προβλεπόμενα από τον Νόμο μέτρα ασφαλείας, καθώς επίσης και να προβεί στις απαραίτητες δοκιμές ποιότητας των υλικών και ιδιαίτερα του σκυροδέματος, σύμφωνα με τις υποδείξεις του Μηχανικού.
Επίσης μην παραβλέψετε να κάνετε τα παρακάτω μόλις ξεκινήσουν οι εργασίες:
Να ενημερώσετε το τοπικό Αστυνομικό Τμήμα για την έναρξη των εργασιών προσκομίζοντας την σχετική Οικοδομική Άδεια.
Να πληρώσετε έγκαιρα τις ασφαλιστικές εισφορές στο ΙΚΑ και να συμπληρώνετε τακτικά τις καταστάσεις που σας χορηγεί. Τυχόν καθυστερήσεις ή αμέλεια έχουν σοβαρές κυρώσεις.
Να ζητάτε τιμολόγια για όλες τις εργασίες και τα υλικά. Η προσκόμισή τους είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την σύνδεση της οικοδομής με την ΔΕΗ.

Επίβλεψη. Με την επίβλεψη εξασφαλίζεται η εφαρμογή της μελέτης και διασφαλίζεται η ποιότητα κατασκευής. Απαγορεύεται η οποιαδήποτε εκτέλεση έργου χωρίς επιβλέποντα μηχανικό. Αυτός παρακολουθεί το έργο και τηρεί τους κανόνες ασφαλείας στο εργοτάξιο.

Μέτρα ασφαλείας. Η Νομοθεσία επιβάλλει τη λήψη μέτρων ασφαλείας στο εργοτάξιο που αποσκοπούν στην προστασία των εργαζομένων από πτώση, ηλεκτροπληξία ή άλλο χτύπημα αλλά και στη προστασία της ζωής και της περιουσίας των περιοίκων και περαστικών από εκσκαφές, κατεδαφίσεις, πτώση αντικειμένων κ.λ.π. Τα μέτρα ασφαλείας στο εργοτάξιο υποδεικνύονται από τον επιβλέποντα μηχανικό, αλλά φέρει ευθύνη και ιδιοκτήτης.

Ενδεικτικά :

Περίφραξη του εργοταξίου και πινακίδα απαγόρευσης εισόδου.
  Εφαρμογή μέτρων ατομικής προστασίας των εργαζομένων όπως κράνη, μπότες, γάντια, ανάλογα με την εκτελούμενη εργασία.
  Προστασία από πτώση με ζώνες ασφαλείας, κιγκλιδώματα, φράξιμο ανοιγμάτων και φρεατίων.
  Εξουδετέρωση των κινδύνων από το ηλεκτρικό ρεύμα.
  Ευστάθεια σκαλωσιάς, διαδρόμων εργασίας κ.λ.π.
  Μέτρα προστασίας των γειτονικών κατοικιών όταν γίνονται εκσκαφές, κατεδαφίσεις κλπ.

  Αντισεισμική προστασία. Λόγω της μεγάλης σεισμικότητας της Χώρας μας πρέπει να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη κατά την μελέτη και την κατασκευή η προστασία από σεισμό. Η αντοχή του ακινήτου από σεισμό εξασφαλίζεται από την στατική και αντισεισμική μελέτη που συντάσσει ο Μηχανικός. Παράγοντες που επηρεάζουν την αντισεισμική προστασία του κτιρίου είναι οι εξής:

Η αντοχή του εδάφους Θεμελίωσης.
Η θεμελίωση.
Η συμμετρία του Κτιρίου.
Η ποιότητα των υλικών και ο τρόπος δόμησης.

Οι παράγοντες αυτοί λαμβάνονται υπόψη στο Νέο Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό (ΝΕΑΚ) που ισχύει και πρέπει να εφαρμόζεται σχολαστικά. Επίσης θα πρέπει να ελέγχονται σχολαστικά τα υλικά κατασκευής, ιδιαίτερα το σκυρόδεμα και οι οπλισμοί (σίδερα).

Αποπεράτωση της Οικοδομής. Όταν τελειώσουν τα έργα τότε πρέπει να γίνει σύνδεση με τη ΔΕΗ και τα άλλα Δίκτυα, έτσι πρέπει ως ιδιοκτήτες να κάνετε τα εξής:

Να υποβάλλετε αίτηση στην Πολεοδομία για διενέργεια αυτοψίας.
Να προσκομίσετε τα παραστατικά πληρωμής των αμοιβών των επιβλεπόντων Μηχανικών (εφόσον δεν τα είχατε πληρώσει κατά την έκδοση αδείας).
Να υποβάλλετε υπεύθυνες δηλώσεις του μηχανικού και του ιδιοκτήτη ότι τηρήθηκαν οι μελέτες που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια.
Να υποβάλλετε στην Εφορία αντίγραφα των τιμολογίων των εργολάβων και των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν για να πάρετε σχετική βεβαίωση.
Εφόσον γίνουν όλα τα παραπάνω τότε μπορείτε να συνδεθείτε με όλα τα δίκτυα κοινής ωφέλειας

Παραλαβή κατοικίας. Το μεσιτικό γραφειο ALEXpolis-akinita συμβουλευει πρίν  εγκατασταθείτε στην κατοικία σας, θα πρέπει να καταγράψετε τις τυχόν ατέλειες που διαπιστώνετε και να τις κοινοποιήσετε στον κατασκευαστή. Μόνο έτσι μπορείτε να διεκδικήσετε την επισκευή ή την αποκατάστασή τους.

Το Πάρκινγκ της πολυκατοικίας

Το πάρκιγκ  της πολυκατοικίας

Οι μόνιμες θέσεις στάθμευσης, στους χώρους της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτικές από το Νόμο.

Πριν εκδοθεί η άδεια κατασκευής της πολυκατοικίας από την Πολεοδομία, θα πρέπει ο Μηχανικός να καταθέσει διάγραμμα με συμβολαιογραφική πράξη που να προσδιορίζονται οι θέσεις πάρκινγκ. Ο αριθμός αυτών των θέσεων πρέπει να είναι ανάλογος με την κάλυψη της οικοδομής.

Οι θέσεις πάρκινγκ μπορούν να βρίσκονται  στην πυλωτή,ή στο υπόγειο, ή στην ταράτσα, ή σε όροφο ή στον ακάλυπτο και χωρίζονται σε ανοιχτές και σε κλειστές θέσεις με επαρκή χώρο τουλάχιστον 12τ.μ. εύκολη πρόσβαση

Ο ακάλυπτος χώρος, η ταράτσα και η πυλωτή αποτελούν κοινόχρηστο χώρο. Στους χώρους αυτούς καθορίζονται οι χώροι στάθμευσης είτε με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών η οποία καταχωρείται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, είτε με σύσταση ή τροποποίηση οροφοκτησίας με συμβολαιογραφική πράξη. Για κάθε αλλαγή πρέπει να συμφωνήσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες.

 Οι ανοιχτές θέσεις πάρκινγκ δεν αποτελούν χωριστή ιδιοκτησία, δηλαδή δεν έχουν ποσοστό συμμετοχής στο κοινό οικόπεδο. Παραχωρούνται για αποκλειστική χρήση σε κάθε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας π.χ. διαμερίσματος και γίνεται με ειδική αναφορά στο συμβόλαιο αγοράς του διαμερίσματος και η θέση αυτή είναι απόλυτα συνδεδεμένη με το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Δεν μεταβιβάζεται, ούτε μισθώνεται σε τρίτο που δεν έχει ιδιοκτησία στο συγκεκριμένο ακίνητο. Η ανοιχτή θέση πάρκινγκ δεν μπορεί να κλειστεί χωρίς την σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών.

 Οι κλειστές θέσεις πάρκινγκ ή προβλέπονται στην οικοδομική άδεια ή δημιουργούνται αργότερα με αναθεώρηση της αδείας από την Πολεοδομία. Οι θέσεις αυτές δεν είναι κοινόχρηστοι χώροι και αποτελούν οριζόντια ιδιοκτησία με συμμετοχή στο οικόπεδο. Μεταβιβάζονται σε κάθε ενδιαφερόμενο χωρίς περιορισμούς. Επίσης έχουν το δικαίωμα μίσθωσης της θέσης εκτός αν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας οι χώροι αυτοί επιβαρύνονται με κοινόχρηστες δαπάνες όπως και τα διαμερίσματα.

Φ.Π.Α στα Ακίνητα

Φ.Π.Α στα Ακίνητα

Ο Νόμος 1642/86 που αποτελεί το βασικό νομοθετικό πλαίσιο επιβολής Φ.Π.Α. στη Χώρα μας με το άρθρο 6 επιβάλλει Φ.Π.Α. στα αποπερατωμένα ή ημιτελή ακίνητα ή στα τμήματά τους και στο οικόπεδο που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά η μεταβίβαση πραγματοποιείται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.

Από τις αρχές του 2007  η  πώληση των καινούργιων ακινήτων  υπαγετε στον Φ.Π.Α. με συντελεστή 23 % ενώ ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι 11%.

Για την εφαρμογή του Νόμου θεωρούνται:

 Κτήρια. Τα κτίσματα γενικά και κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό ή μόνιμο.
 Πρώτη εγκατάσταση. Η πρώτη χρησιμοποίηση, με οποιονδήποτε τρόπο, των κτηρίων ύστερα από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση, ή άλλη χρήση.

Όταν με τα κτίσματα μεταβιβάζεται οικόπεδο μεγαλύτερο εκείνου, που ορίζεται ως οικοδομήσιμο από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, η παράδοση του επί πλέον οικοπέδου υπάγεται στον Φ.Π.Α. εφόσον αυτό δεν είναι οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις ίδιες διατάξεις.

Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 6, η παράδοση ακινήτων θεωρείται επίσης:

 Η μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, η σύσταση ή η παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής δουλείας, καθώς και η μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των πιο πάνω ακινήτων.
 Η εκτέλεση εργασιών στα ακίνητα, με μίσθωση έργου, ανεξάρτητα αν διαθέτει τα υλικά ο εργοδότης ή ο εργολάβος. Εργασίες κατά την πιο πάνω έννοια είναι και οι εκσκαφές, οι κατεδαφίσεις, η κατασκευή οικοδομών, οδών, γεφυρών, υδραγωγείων, υδραυλικών και αποχετευτικών έργων, ηλεκτρολογικών και μηχανολογικών εγκαταστάσεων και τεχνικών, γενικά έργων, καθώς και οι συμπληρώσεις, επεκτάσεις, διαρρυθμίσεις και επισκευές, εκτός από τις εργασίες συνήθους συντήρησης των έργων αυτών.

Στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων που επιβάλλεται Φ.Π.Α., δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.). 

Συνοπτικά δίδονται οι προυποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν για να υπαχθεί ένα ακίνητο στον Φ.Π.Α.

Η μεταβίβαση να γίνεται από υποκείμενο στο φόρο,                      
 Το μεταβιβαζόμενο ακίνητο να αποτελεί κτήριο (όπως η διάταξη του νόμου το αναφέρει).
 Το κτήριο να έχει ανεγερθεί σε χώρο εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως.                                                                                              Συνέπειες της επέκτασης του Φ.Π.Α. στα καινούργια ακίνητα:
 Θα περιοριστούν οι δυνατότητες φοροδιαφυγής στις οικοδομές και θα συμπιεστεί το κόστος κατασκευής. Σήμερα ο κατασκευαστής πληρώνει Φ.Π.Α. για αγορές αγαθών  λήψη υπηρεσιών απαραίτητες για την κατασκευή ακινήτων τις οποίες δεν μπορεί να εκπέσει αφού δεν φορολογείται το τελικό στάδιο. Με την επέκταση του Φ.Π.Α. ο κατασκευαστής, έχει συμφέρον να ζητά τιμολόγιο σε όλες του τις αγορές, γιατί μόνο έτσι θα μπορέσει να εκπέσει τον φόρο που αναλογεί στις εισροές του, από τον φόρο που εισπράττει από τις πωλήσεις του. Έτσι αφ΄ ενός θα μειωθούν οι δυνατότητες φοροδιαφυγής και αφ΄ ετέρου θα συμπιεσθεί το κόστος κατασκευής.

 Θα βελτιωθεί η ανταγωνιστικότητα των Ελληνικών προιόντων στη εγχώρια αγορά και στο εξωτερικό. Οι επιχειρήσεις που αποκτούν επαγγελματικά ακίνητα, με την επέκταση του Φ.Π.Α. στα ακίνητα θα μπορούν να εκπίπτουν το αντίστοιχο ποσό Φ.Π.Α. που κατέβαλλαν (όπως συμβαίνει και σε όλα τα άλλα επενδυτικά αγαθά), ενώ σήμερα πληρώνουν ένα μεγάλο μέρος Φ.Π.Α. ενσωματωμένου στη τιμή του ακινήτου χωρίς δικαίωμα εκπτώσεως και παράλληλα καταβάλλουν φόρο μεταβίβασης με συντελεστή 13% επί της τελικής τιμής του ακινήτου. Δηλαδή καταβάλλεται φόρος επί του φόρου.

 Θα αποκατασταθούν οι όροι ανταγωνισμών των Ελληνικών Επιχειρήσεων. Και μεταξύ των Ελληνικών επιχειρήσεων υπάρχουν σημαντικές στρεβλώσεις του ανταγωνισμού από τη μη επέκταση του Φ.Π.Α. στα ακίνητα διότι εάν μία επιχείρηση π.χ. αγοράσει ένα οικόπεδο και αναθέσει με μίσθωση έργου την ανέγερση κτηρίου π.χ. καταστήματος , τότε η κατασκευαστική εταιρία επιβάλλει Φ.Π.Α. με δικαίωμα εκπτώσεως και η επιχείρηση (αγοραστής έχει το δικαίωμα να συμψηφίσει πλήρως τον Φ.Π.Α. που πλήρωσε στην κατασκευαστική εταιρία ή ακόμη και να αναζητήσει επιστροφή του Φ.Π.Α. Έτσι η επιχείρηση αυτή μειώνει το κόστος του προιόντος της και βρίσκεται σε πλεονεκτικότερη θέση από αυτήν που αγόρασε έτοιμο και καινούργιο ακίνητο.

 Θα βελτιωθεί γενικότερα η λειτουργία του Φ.Π.Α. στο σύνολο της οικονομίας.

Προβλήματα από την επέκταση του Φ.Π.Α. στα ακίνητα με το ισχύον νομικό πλαίσιο:

Η εφαρμογή των διατάξεων του Ν.1642/86 για τα καινούργια ακίνητα, χωρίς βελτιώσεις και έγκαιρη προετοιμασία των φοροτεχνικών υπηρεσιών, με βάση την αποκτηθείσα εμπειρία από την επιβολή του Φ.Π.Α. θα έχει αντίθετα από τα αναφερόμενα αποτελέσματα. Πιθανόν δηλαδή να δημιουργήσει προβλήματα στον κατασκευαστικό κλάδο και αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων χωρίς παράλληλα να εξασφαλιστούν έσοδα για το δημόσιο. Θα πρέπει λοιπόν να επιλυθούν τα προβλήματα που διαφαίνεται ότι θα προκύψουν για να εξασφαλιστεί η ομαλή λειτουργία από το ένα σύστημα στο άλλο.

Χρόνος φορολογίας θεωρείται:

 Η υπογραφή του συμβολαίου.
 Η υπογραφή του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου όταν δίνεται το δικαίωμα αυτοσύμβασης ή εφ΄ όσον καταβλήθηκε ολόκληρο το τίμημα και παραδόθηκε η νομή.
 Η σύνταξη της έκθεσης πλειστηριασμού, στην περίπτωση εκουσίου ή αναγκαστικού πλειστηριασμού.
 Η μεταγραφή στις υπολοιπές περιπτώσεις που δεν απαιτείται η κατάρτιση συμβολαιογραφικού εγγράφου.

Όπου απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο, προ της συντάξεως που απαιτείται η υποβολή δήλωσης και η καταβολή του φόρου που αναλογεί.

Κατά την υπόδειξη του ακινήτου είναι απαραίτητη η υπόδειξη ταυτότητας και Α.Φ.Μ. σύμφωνα με τον Ν. 4072/11-4-2012 ΦΕΚ 86Α

ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ Κατά την υπόδειξη του ακινήτου είναι απαραίτητη η υπόδειξη ταυτότητας και Α.Φ.Μ. σύμφωνα με τον Ν. 4072/11-4-2012 ΦΕΚ 86Α`. Η εταιρεία και οι συνεργάτες λειτουργούν στα πλαίσια εσωτερικού κανονισμού πιστοποιώντας την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών σύμφωνα με τον νόμο περί μεσιτείας της Ελληνικής και Ευρωπαϊκής νομοθεσίας. Μέλος Σ.Μ.Α.Σ.Θ. - Ο.Μ.Α.Σ.Ε -