Αγορά και πώληση

Μεσιτικές αμοιβές

Από Ιδιοκτήτη για Πώληση ή Ενοικίαση του Ακινήτου  
  
Για την Πώληση του Ακινήτου 
  
Προμήθεια 2% + 24% ΦΠΑ επί της τελικής Εμπορικής τιμής πώλησης του ακινήτου.
Ελάχιστη μεσιτική αμοιβή 500 ευρώ + 24% ΦΠΑ για ακίνητα που η Εμπορική τιμή πώλησής τους είναι μέχρι και 25.000 ευρώ.
  
Για την Ενοικίαση του Ακινήτου 
  
Προμήθεια ίση προς μισό μίσθωμα + 24% ΦΠΑ για την ενοικίαση κατοικίας ή ένα μίσθωμα + 24% ΦΠΑ για την ενοικίαση επαγγελματικής στέγης.
 
 
  
Από Αγοραστή ή Μισθωτή Ακινήτου
 
  
Για την Αγορά Ακινήτου
 
  
Προμήθεια 2% + 24% ΦΠΑ επί της τελικής Εμπορικής τιμής αγοράς του ακινήτου.

Ελάχιστη μεσιτική αμοιβή 500 ευρώ + 24% ΦΠΑ για ακίνητα που η Εμπορική τιμή πώλησής τους είναι μέχρι και 25.000 ευρώ.
  
Για την Ενοικίαση Ακινήτου 
  
Προμήθεια ίση προς το μισό μίσθωμα + 24% ΦΠΑ για την ενοικίαση κατοικίας ή ένα μίσθωμα + 24% ΦΠΑ για την ενοικίαση επαγγελματικής στέγης.

Φορολογικές υποχρεώσεις και δικαιώματα αγοραστή ακινήτου

Είναι υποχρεωμένοςο πωλητής  να υποβάλει δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και να καταβάλει τον φόρο που προκύπτει. Υποβάλλεται από κοινού με τον πωλητή και πρέπει να εχει υπογραφει και από τους δύο.

Ο αγοραστής δικαιούται να απαλλαγεί από τον φόρο μεταβίβασης εν μέρει ή εξ ολοκλήρου, εφόσον ικανοποιεί τις αντίστοιχες προϋποθέσεις.

Εάν ο συμβαλλομενος διαφωνει με το ύψος του φόρου μεταβίβασης, μπορείτε να προσφύγει στα Φορολογικά Δικαστήρια εντός 20 ημερών από την υποβολή της δήλωσης.

Η δήλωση υποβάλλεται από τον αγοραστή ή εκπρόσωπό του στο τμήμα Κεφαλαίου της ΔOY που υπάγεται το ακίνητο.

Τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής πρέπει να έχουν ΑΦΜ

Η δήλωση ΦΜΑ υποβάλλεται πριν την υπογραφή του συμβολαίου.

Ο ΦΜΑ καταβάλλεται μαζί με την υποβολή της σχετικής δήλωσης. Αν το ποσό του φόρου είναι μέχρι 880,41 Ευρώ, ο φόρος πρέπει να καταβληθεί σε μετρητά. Εάν το ποσό είναι μεγαλύτερο, πρέπει να καταβληθεί τραπεζική επιταγή.

Για αγορά οικοπέδου εξ αδιεραίτου

Το μεσιτικο γραφειο ALEXpolis akinita συμβουλευει εαν ετοιμαζεστε να προχωρισετε σε μια τετοια αγορα να ειστε ιδιεταιρα προσεκτικοι

Ο αγοραστής ενός οικοπέδου εξ αδιαιρέτου αποβλέπει συνήθως στο να συμμετέχει από κοινού με τους άλλους συνιδιοκτήτες στην ανοικοδόμηση του οικοπέδου και στο να αποκτήσει χωριστή κυριότητα σε ορισμένα από τα ακίνητα που θα κατασκευαστούν. Για την απόκτηση της χωριστής κυριότητας θα πρέπει να συσταθεί οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία με συμβολαιογραφική πράξη.

Θα πρέπει πρώτα να γίνει κατανοητή η σημασία των παρακάτω όρων:

Οικόπεδο. Είναι το τμήμα γης που βρίσκεται είτε μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πόλης ,κωμόπολης, χωριού, είτε μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένου σχέδιο.

Εξ' αδιαιρέτου. Σημαίνει ότι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του καθενός καθορίζονται από το ποσοστό συνιδιοκτησίας που έχει στο ακίνητο.
Ανέγερση ακινήτου σε οικόπεδο. Για να ανεγερθεί ακίνητο σε ένα οικόπεδο, πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν. 1577/85.
Οριζόντια ιδιοκτησία. Με τον όρο αυτό εννοούμε τον καθορισμό σε ξεχωριστές κυριότητες για τον κάθε συνιδιοκτήτη, όταν φυσικά πρόκειται για ακίνητο που αποτελείται συνήθως πλέον του ενός ορόφου, είτε επί του οικοπέδου, είτε επί του συνόλου των ακινήτων, είτε επί του σε έναν ή σε περισσοτέρους ορόφους και που εξυπηρετούν μια χρήση (π.χ. διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κλπ.) και επιπλέον καθορίζεται ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και στα κοινόχρηστα μέρη των ακινήτων.
Κάθετη ιδιοκτησία. Με τον όρο αυτό εννοούμε την εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία σε ένα οικόπεδο, με δικαίωμα ανέγερσης περισσότερων ακινήτων σε αυτό, είτε σε επαφή είτε σε απόσταση μεταξύ τους. Κάθε συνιδιοκτήτης αποκτά αποκλειστική ιδιοκτησία είτε σε ένα από αυτά τα ακίνητα είτε και σε μέρος αυτών, ενώ αποκτά το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του τμήματος του οικοπέδου στο οποίο θα ανεγερθεί το ακίνητο της αποκλειστικής κυριότητας του.

Πριν προχωρήσετε σε αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου οικοπέδου ή οικοπέδου με ημιτελές κτίσμα, θα πρέπει να προσέξετε.

Ότι υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
Ότι απομένει ποσοστό κάλυψης και ποσοστό δόμησης και για την δική σας ιδιοκτησία.
Ότι δεν έχουν τροποποιηθεί οι όροι δόμησης, με μείωση του συντελεστή δόμησης, με μείωση του επιτρεπόμενου ύψους, με μείωση του ποσοστού κάλυψης κλπ. 
Εφόσον πληρούνται και οι τρεις αυτές προϋποθέσεις, τότε μπορείτε να προχωρήσετε στην αγορά οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. 
Όταν πρόκειται για αγροτεμάχιο, θα πρέπει να έχετε υπόψη τα εξής:
Ότι μπορεί να συσταθεί Οριζόντια ιδιοκτησία, εφόσον το αγροτεμάχιο αυτό έχει όρους δόμησης.
Ότι δεν υπάρχει η δυνατότητα σύστασης Καθέτου ιδιοκτησίας, η οποία καταργήθηκε με τον Ν.2052/92.
Ότι υπάρχουν προβλήματα όταν το αγροτεμάχιο δεν προέρχεται από νόμιμη κατάτμηση.
Ότι εάν το αγροτεμάχιο αποτελεί μέρος μεγάλης κτηματικής περιουσίας του πωλητή στην ίδια περιοχή, θα πρέπει να εξεταστεί το ενδεχόμενο οφειλής σε χρήμα ή σε γη. Σε ακραίες περιπτώσεις είναι ενδεχόμενο να μην κτίζεται το αγροτεμάχιο αυτό.
Ότι πρέπει να γίνει έλεγχος στο Δασαρχείο μη τυχόν αποτελεί μέρος δασικής έκτασης και στην Αρχαιολογική Υπηρεσία.

Στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια επιβάλλεται να γίνεται έλεγχος, αφενός των όρων δόμησης και αφετέρου της νομιμότητας των τίτλων.

Ένα από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα είναι η εξάντληση του επιτρεπόμενου ποσοστού δόμησης από τους άλλους συνιδιοκτήτες. Η κατάσταση αυτή δημιουργεί ακόμη περισσότερες αυθαιρεσίες, στις οποίες καταφεύγει αναγκαστικά πλέον εκείνος από τους συνιδιοκτήτες, ο οποίος έμεινε χωρίς περιθώρια δόμησης. Διαφορετικά δεν θα κτίσει καθόλου.

Σε ελέγχους της Πολεοδομίας ανά την Ελλάδα, ο μεγαλύτερος αριθμός αυθαίρετων κτισμάτων και προσθηκών, έχει διαπιστωθεί σε κτίσματα που ανεγέρθηκαν σε οικόπεδα εκτός σχεδίου, με συνιδιοκτησία εξ αδιαιρέτου.

Γνωρίζοντας όλα τα παραπάνω θα πρέπει λοιπόν να κάνετε τους ανάλογους ελέγχους όπως ενδεικτικά το γραφειο μας αναφέρει παρακάτω:

Θα αναζητήσετε την αρχική πράξη σύστασης, στην οποία θα πρέπει να είναι προσαρτημένο το τοπογραφικό διάγραμμα.
Θα ελέγξετε στην πράξη σύστασης να αναφέρονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τόσο των ιδιοκτητών που έχουν κτίσει όσο και εκείνων που δεν έχουν ακόμη ξεκινήσει να κτίζουν.
Θα ελέγξετε στην κάθετη ιδιοκτησία να αποτυπώνονται καθαρά στο διάγραμμα κάλυψης του οικοπέδου, τα δύο ή περισσότερα τμήματα του όλου οικοπέδου, με το νοητό όριο που χωρίζει το καθένα από τα άλλα και πόσο είναι το ποσοστό κάλυψης για το σύνολο του οικοπέδου και για το κάθε κομμάτι ξεχωριστά, καθώς επίσης και ο συντελεστής δόμησης του συνόλου και του κάθε τμήματος ξεχωριστά.
Θα πρέπει να ερευνηθεί αν το οικόπεδο είναι δεσμευμένο από τον Δήμο ή αν είναι προσημειωμένο στο Υποθηκοφυλακείο ή αν υπάρχει πρόβλημα με αρχαιολογικά ευρήματα σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν κάθε φορά.

Έξοδα για αγοροπωλησία ακινήτου

Τα έξοδα για την αγοραπωλησία του ακινήτου σας, είναι:

Αμοιβή δικηγόρου: Η ελάχιστη προβλεπόμενη αμοιβή στον κώδικα περί δικηγόρων είναι η ακόλουθη: 1% μέχρι 44.020,54 Ευρώ και 0,5% για το υπερβάλλον. Επιπλέον 14,67 Ευρώ για αγορά ενσήμων.Η αμοιβή καταβάλλεται αυθημερών κατά την υπογραφή του συμβολαίου και αποδίδεται στο δικηγορικό σύλλογο.Για αγοραπωλησία ακινήτου με αντικειμενική αξία ή οποιαδήποτε αναγραφόμενη αξία πάνω της αντικειμενικής για λόγους δανεισμού. Π.χ. για ακίνητο 100.000 Ευρώ θα πληρώσετε (440,20 + 279,90 + 14,67) Συνολικά 734,77 Ευρώ.Επιπλέον των ανωτέρω θα πληρώσετε για έξοδα ελέγχου των τίτλων και έξοδα μετεγγραφής στο υποθηκοφυλακείο.

Αμοιβή συμβολαιογράφου: Για την αγορά ακινήτου θα πληρώσετε 1,20% της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο σας.
Για γονική παροχή ή δωρεά θα πληρώσετε 1,2% συν 0,65%(για το ταμείο Νομικών) επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο σας.
Στην ανωτέρο αμοιβή δεν συμπεριλαμβάνεται το κόστος επικυρωμένων αντιγράφων συμβολαίων το οποίο είναι περίπου ανά φύλλο. Η δαπάνη για το ταμείο Νομικών επιβαρύνεται επίσης με ποσό περίπου 70 έως 90 Ευρώ για τα τρία αντίγραφα που συνοδεύουν το συμβόλαιο σας. Το πρώτο αντίγραφο το κρατάτε εσείς, το δεύτερο είναι για την μετεγγραφή στο υποθηκοφυλακείο και το τρίτο για την εφορία. Το αντίγραφο για την εφορία δεν απαιτείται να είναι επικυρωμένο. Σε περίπτωση δανείου απαιτείται ένα ακόμη επικυρωμένο αντίγραφο για την τράπεζα. Π.χ. για την αγορά ακινήτου με αναγραφόμενη αξία 100.000 Ευρώ θα πληρώσετε (1.200+80 Ευρώ) Συνολικά 1280 Ευρώ.

Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι από το 1,20% που πληρώνετε στον συμβολαιογράφο το 85% είναι αμοιβή του, το 9% είναι εισφορά για το ταμείο νομικών και το 6% για το ταμείο ασφαλίσεως συμβολαιογράφων.

Αμοιβή κτηματομεσίτη: Για αγορά ή πώληση του ακινήτου σας θα πληρώσετε περίπου 2% επί της τελικής συμφωνημένης τιμής συν το Φ.Π.Α.  Η πληρωμή του κτηματομεσίτη γίνεται με την υπογραφή οριστικού συμβολαίου ή κατά το ήμισυ με την υπογραφή του προσυμφώνου.

Προσοχή: Συνεργαστείτε μόνο με τα νόμιμα κτηματομεσιτικά γραφεία που ελέγχονται από το Επαγγελματικό Επιμελητήριο για αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων. Μην υπογράφετε περισσότερες από μία εντολές για το ίδιο ακίνητο.

Οι υπεύθυνοι κτηματομεσίτες του ALEXpolis akinita, μπορούν να σας εκπλήξουν ευχάριστα με τις ικανότητες διαπραγμάτευσης, μια και είναι οι καλύτεροι γνώστες της αγοράς ακινήτων. Εάν θέλετε να πουλήσετε το ακίνητό σας, αναθέστε το στο γραφείο μας και θα το προβάλλουμε με τον καλυτερο τρόπο, επιδιώκοντας το καλύτερο αποτέλεσμα για σας.

Νομική και τεχνική υποστηριξη

Στα πλαίσια του κατοχυρωμένου Νόμου περί υποχρεωτικής παράστασης δικηγόρου και συμβολαιογράφου στην σύνταξη συμβολαίου αγοράς, πώλησης ή αντιπαροχής, το Γραφείο μας μπορεί να σας προσφέρει πλήρη νομική κάλυψη και προστασία από έμπειρους και έμπιστους νομικούς και συμβολαιογράφους, με πολυετή πείρα στο χώρο των ακινήτων.

Οι Νομικοί μας Σύμβουλοι θα υπερασπιστούν με πάθος και γνώση τα συμφέροντα σας όποτε και αν τους χρειαστείτε και θα αναλάβουν να φέρουν σε πέρας το συντομότερο δυνατόν, με τον πλέον άρτιο τρόπο, οποιαδήποτε συναλλαγή υπόκειται σε νομικό έλεγχο.

Μεσιτικές εντολές

Μεσιτική Εντολή Ιδιοκτήτη για την Πώληση ή Ενοικίαση του Ακινήτου 
  
Η συνεργασία του μεσιτικού γραφείου  alexpolis-akinita με τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου που επιθυμεί την πώληση ή την ενοικίασή του κατοχυρώνεται με την σύνταξη της «Εντολής Ανάθεσης» στην οποία αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του ιδιοκτήτη, τα στοιχεία του ακινήτου, η τιμή πώλησης ή ενοικίασης και η συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή. 
  
Μεσιτική Εντολή Αγοραστή για την Aγορά ή Ενοικίαση Aκινήτου 
  
Η συνεργασία  του μεσιτικού μας γραφείου  με τον υποψήφιο αγοραστή ή μισθωτή ενός ακινήτου κατοχυρώνεται με την σύνταξη της «Εντολής Υπόδειξης» στην οποία αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του υποψήφιου αγοραστή ή μισθωτή, τα στοιχεία του ακινήτου, η τιμή αγοράς ή ενοικίασης και η συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή.

Εκτίμηση ακινήτου

Τις περισσότερες φορές οι ιδιοκτήτες ενός ακινήτου τείνουν για συναισθηματικούς λόγους να υπερεκτιμούν αρχικά την αξία του ακινήτου τους. Πρέπει να γνωρίζετε ότι οι ενδιαφερόμενοι για το ακίνητο σας αγοραστές δεν είναι συναισθηματικά συνδεδεμένοι μαζί του όπως εσείς, αλλά αγοράζουν, συγκρίνοντάς το με άλλα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα της περιοχής.

Τα συνήθη ερωτήματα που τίθενται από κάποιον που αποφασίζει να πουλήσει το ακίνητό του, είναι: πόσο κοστίζει το ακίνητο μου; Το δίνω σε καλή τιμή, ή θα χάσω χρήματα; Μήπως το υπερτιμώ και καθυστερήσει η πώλησης του;

Η εκτίμηση ακινήτων είναι μία υπηρεσία που συνήθως χρησιμοποιούν, τράπεζες, μεγάλες εταιρείες και ιδιώτες για να εκτιμήσουν τα περιουσιακά στοιχεία τους, έχοντας σαν στόχο την πώληση, δανειοδότηση ή και υποθήκη του. Η εκτίμηση κοστίζει λίγο, αλλά η γνώση των τιμών αποδίδει στο μέλλον!

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΤΙΜΗΣΗ

Τοπογραφικό διάγραμμα

Αντίγραφο συμβολαίου

Κατόψεις κτηρίων

Έντυπο οικοδομικής άδειας

Αυτοψία και φωτογράφηση εκτιμητή του γραφείου μας

Αναστολή φόρου υπεραξίας

 

Αναστολή φόρου υπεραξίας μέχρι 31.12.2017

 

Δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ο Ν.4446/2016 (ΦΕΚ Α’ 240/22.12.2016) με τίτλο “Πτωχευτικός Κώδικας,

Διοικητική Δικαιοσύνη, Τέλη-Παράβολα, Οικειοθελής αποκάλυψη φορολογητέας ύλης παρελθόντων ετών, Ηλεκτρονικές συναλλαγές, Τροποποιήσεις του ν.4270/2014 και λοιπές διατάξεις.” . 

Σύμφωνα με το άρθρο 99 παρ. 5 του άνω νόμου, παρατείνεται η αναστολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας με επαχθή αιτία, που προβλέπεται στη διάταξη του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, για ένα ακόμη έτος ήτοι έως και την 31η Δεκεμβρίου 2017.

Σημειώνεται ότι με το άρθρο 90 του ν. 4316/2014 είχε χορηγηθεί αναστολή του φόρου υπεραξίας έως την 31η Δεκεμβρίου 2016.

 

πηγη : http://www.pomida.gr/newspost.php?nid=47